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房地產估價師《房地產估價理論與方法》六

08-27 15:20:31  瀏覽次數:606次  欄目:考前沖刺練習
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    判斷題

    1、償債基金折舊法的特點是每年的折舊額均相同,且比直線折舊法計算的年折舊額小。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    2、某宗房地產的收益年限為無限年,預計其未來第一年的總收益和總費用分別為30萬元和877元,此后每年的總收益和總費用會在上一年的基礎上增加2%,該類房地產的資本化率為10%,則該宗房地產的收益價格為275萬元。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    3、假設開發法可用于拆遷補償估價。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    4、用市場比較法估價時,對比較實例為拍賣、招標的價格,需進行交易情況修正。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    5、房地產價格的變動趨勢與其當前價位的高低可以無關。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    6、房地產價格實質是房地產權益的價格,故其權益在估價中要比物質實體更重要。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    7、長期趨勢法既可以用于預測房地產的未來價格及其走向,也可以用于尋找交易日期修正系數。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    8、估價對象房地產狀況為過去,估價時點卻可以是過去或現在、未來。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    9、購買年不是預期可獲得收益的年限。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    10、同一建筑物在不同時期的重置成本是相同的。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    11、不論估價目的如何,委托方所委托的估價對象的范圍,必須是估價人員應當評估的估價對象的范圍。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    12、房地產價格一般來說是由供給和需求決定的,需求減少,則價格會下降。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    13、綜合還原利率:土地還原利率+建筑物還原利率。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    14、人口高密度地區,必定導致對房地產的求大于供,供給相對匱乏,因而該地區的房地產價格必然超高。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    單項選擇題

    1、某宗房地產的總價值100萬元,其中土地價值30萬元,通過抵押獲得貸款60萬元。若投;馂碾U,其投保價值應為( )萬元。
    答案( )
    A、100
    B、70
    C、60
    D、40

    2、用市場比較法評估房地產價格時,通常要對比較實例價格進行交易情況、交易日期、( )個別因素修正。
    答案( )
    A、環境因素
    B、質量因素
    C、區域因素
    D、新舊程度

    3、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增減量趨勢法估計,該類房地產于1999年的價格為( )元/平方米。
    答案( )
    A、2390
    B、2410
    C、2430
    D、2450

    4、某寫字樓剛建成,其建筑造價實際為1000萬元,建筑面積為5000平方米,其基地的現時市場價格為600萬元,附近類似寫字樓(包含土地和建筑物)的現時市場價格為2800元/平方米,則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為( )萬元。
    答案( )
    A、800
    B、900
    C、1000
    D、大于1000

    5、假設開發法中預期開發后的樓價不可用( )求取。
    答案( )
    A、市場比較法
    B、收益法
    C、成本法
    D、長期趨勢法

    6、甲房地產尚可使用年限為50年,單價為1050元/平方米,乙房地產尚可使用年限為60年,單價為1100元/平方米,資本化率均為8%,實際上甲房地產的價格( )乙房地產的價格。
    答案( )
    A、高于
    B、低于
    C、等于
    D、B或C

    7、采用( )求取的年折舊額每年遞減。
    答案( )
    A、成新折扣法
    B、償債基金折舊法
    C、年數合計法
    D、直線折舊法

    8、選取可比實例時,應注意所謂地點的同一性或類似性,是指所選取的可比實例應與估價對象處于( )。
    答案( )
    A、同一地區
    B、同一城市
    C、同一供求范圍內的類似地區
    D、A或C

    9、用成本法評估新建房地價格的基本公式為:新建房地價格=取得土地費用+( )+正常利稅。
    答案( )
    A、拆遷費用
    B、建造建筑物費用
    C、公共設施建設費用
    D、市政設施建設費用

    10、某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易,買方付給賣方2325元/平方米,應交納的稅費均由買方負擔,則該宗房地產的正常成交價格為( )元/平方米。
    答案( )
    A、2487.75
    B、2500.00
    C、2511.00
    D、2162.25

    11、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬元,若將兩宗土地合并為一宗,合并后值110萬元,如果甲地塊的使用權人購買乙地塊的使用權,乙地塊的使用權人索要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為( )。
    答案( )
    A、50萬元
    B、55萬元
    C、60萬元
    D、60萬元以上

    12、某一房地產價格水平的高低,主要取決于( )供求狀況。
    答案( )
    A、本地區房地產的
    B、全國房地產的
    C、本地區本類房地產的
    D、本類房地產的

    13、按直接比較判定某可比實例價格的區域因素修正系數為0.98,則其依據為( )。
    答案( )
    A、可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素,對價格的影響幅度為2%
    B、可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素,對價格的影響幅度為2%
    C、可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素,對價格的影響幅度為2.04%
    D、可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素,對價格的影響幅度為2.04%

    14、用成本法估價時,房屋現值=( )
    答案( )
    A、房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限
    B、房屋重置價格-年折舊額×耐用年限
    C、房屋重置價格×成新度
    D、房屋重置價格-年折舊額

    15、其他條件相同,期房價格一般( )現房價格。
    答案( )
    A、高于
    B、低于
    C、等于
    D、不可比

    16、某宗房地產采用三種估價方法得出的結果分別為820、850和900萬元,若賦予的權重分別為0.5、0.3和0.2,則該宗房地產的最終評估價格為( )萬元。
    答案( )
    A、850
    B、845
    C、869
    D、857

    17、某開發商在開發某別墅區時,為增加利潤提高了建筑密度和容積率,但結果反而使其別墅的價格下降,這是因為( )。
    答案( )
    A、市場不景氣
    B、該別墅區的環境條件變差
    C、該別墅區的單位開發成本降低
    D、開發商獲得滿意的利潤即可

    18、房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的,共分為( )。
    答案( )
    A、四類
    B、五類
    C、六類
    D、七類

    19、對比較實例價格進行交易日期修正時,最適宜采用( )。
    答案( )
    A、一般物價指數
    B、建筑材料價格指數
    C、房地產價格指數
    D、定額調整系數

    20、某類房地產通常抵押貸款占7成,抵押貸款的年利率10%,購買者自有資本要求的年收益率12%,則該類房地產的資本化率為( )%。
    答案( )
    A、10.6
    B、11.4
    C、11.2

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