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房地產估價師《房地產估價理論與方法》八

08-27 15:20:36  瀏覽次數:550次  欄目:考前沖刺練習
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    判斷題

    1、長期趨勢法既可以用于預測房地產的未來價格及其走向,也可以用于尋找交易日期修正系數。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    2、若估價時點為現在,估價對象的狀況卻可以是現在、過去或未來。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    3、成本估價法又稱重置成本法。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    4、某宗房地產,收益年期無限,預計每年的總收益穩定為16萬元,總費用未來第一年為8萬元,此后每年遞增2%。該類房地產的資本化率為10%,則該宗房地產的收益價格為60萬元。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    5、估價時點不一定是現在,也可以是過去或將來。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    6、現判定某可比實例的個別因素比估價對象的差2%,則可比實例的個別因素修正系數為100/102。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    7、成本法、假設開發法可同時用于評估在建工程的價格。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    8、同一宗房地產的價格與租金之間存在轉移關系。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    9、估價報告書的有效期是相對于估價作業日期而言的,而不是相對于估價時點而言的。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    10、房地產價格實質是房地產權益的價格,故其權益在估價中要比物質實體更重要。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    11、不論估價目的如何,委托方所委托的估價對象的范圍,必須是估價人員應當評估的估價對象的范圍。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    12、某宗房地產的收益年限為無限年,預計其未來第一年的總收益和總費用分別為30萬元和877元,此后每年的總收益和總費用會在上一年的基礎上增加2%,該類房地產的資本化率為10%,則該宗房地產的收益價格為275萬元。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    13、購買年不是預期可獲得收益的年限。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    14、房地產價格一般來說是由供給和需求決定的,需求減少,則價格會下降。
    答案( )
    A、對
    B、錯

    單項選擇題

    1、某開發商在開發某別墅區時,為增加利潤提高了建筑密度和容積率,但結果反而使其別墅的價格下降,這是因為( )。
    答案( )
    A、市場不景氣
    B、該別墅區的環境條件變差
    C、該別墅區的單位開發成本降低
    D、開發商獲得滿意的利潤即可

    2、殘余法是依據( )價格。
    答案( )
    A、土地收益求取土地
    B、建筑物收益求取建筑物
    C、房地收益求取房地
    D、房地收益單獨求取土地或建筑物

    3、樓面地價=土地單價÷( )。
    答案( )
    A、建筑層數
    B、建筑覆蓋率
    C、綠地率
    D、建筑容積率

    4、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬元,若將兩宗土地合并為一宗,合并后值110萬元,如果甲地塊的使用權人購買乙地塊的使用權,乙地塊的使用權人索要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為( )。
    答案( )
    A、50萬元
    B、55萬元
    C、60萬元
    D、60萬元以上

    5、完好房的成新度一般為( )。
    答案( )
    A、十成新
    B、九到十成新
    C、八到十成新
    D、七到十成新

    6、某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易,買方付給賣方297萬元,應交稅的稅費均由賣方負擔,則該宗房地產的正常成交價格為( )萬元。
    答案( )
    A、323
    B、275
    C、273
    D、258

    7、某臨街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,總價為100萬元,根據四、三、二、一法則,該宗地臨街前半部分的價格應為( )萬元。
    答案( )
    A、50
    B、70
    C、30
    D、40

    8、同一建筑物若使用性質不同,其年折舊額由大到小的排列順序為( )。
    答案( )
    A、一般生產用房、腐蝕性生產用房、非生產用房
    B、非生產用房、一般生產用房、腐蝕性生產用房
    C、腐蝕性生產用房、一般生產用房、非生產用房
    D、非生產用房、腐蝕性生產用房、一般生產用房

    9、土地價格=[房地凈收率-( )]÷土地還原利率。
    答案( )
    A、土地凈收益
    B、建筑物價格X建筑物還原利率
    C、建筑物總收益
    D、房地費用

    10、某宗房地產,凈收益每年50萬元,建筑物價值200萬元,建筑物資本化率12%,土地資本化率10%,則該宗房地產的總價值為( )萬元。
    答案( )
    A、417
    B、500
    C、460
    D、450

    11、購買某類房地產,通常抵押貸款占七成,抵押貸款年利率為9%,若該類房地產的資本化率為10.8%,則自有資本要求的年收益率為( )%
    答案( )
    A、15.0
    B、15.7
    C、12.6
    D、11.6

    12、其他條件相同,期房價格一般( )現房價格。
    答案( )
    A、高于
    B、低于
    C、等于
    D、不可比

    13、某房地產1992年1月1日的價格為1000元/平方米,1992年到1995年年平均上漲10%,用長期趨勢法評估,該房地產1996年1月1日的價格應為( )元/平方米。
    答案( )
    A、1611
    B、1331
    C、1464
    D、1400

    14、某前后臨街總深度30米的矩形宗地,前街路線價20000元/平方米,后街路線價1000元/平方米,若按重疊價值估價法,其前街影響深度為( )米。
    答案( )
    A、10
    B、15
    C、20
    D、 30

    15、理論上“八項因素”構成的房租通常稱為( )。
    答案( )
    A、市場租金
    B、商品租金
    C、理論租金
    D、成本租金

    16、一宗房地產交易能夠達成的充分條件是( )。
    答案( )
    A、買方愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最高價格
    B、買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格
    C、買方愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格
    D、買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格

    17、某寫字樓剛建成,其建筑造價實際為1000萬元,建筑面積為5000平方米,其基地的現時市場價格為600萬元,附近類似寫字樓(包含土地和建筑物)的現時市場價格為2800元/平方米,則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為( )萬元。
    答案( )
    A、800
    B、900
    C、1000
    D、大于1000

    18、某類房地產通常抵押貸款占7成,抵押貸款的年利率10%,購買者自有資本要求的年收益率12%,則該類房地產的資本化率為( )%。
    答案( )
    A、10.6
    B、11.4
    C、11.2
    D、10.8

    19、收益法公式 成立的條件是( )。
    答案( )
    A、a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零
    B、a每年不變、無限年期、r每年不變且大于零
    C、a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零
    D、a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零

    20、某宗房地產,建筑層數5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率50%,樓面地價100元/平方米,則其土地單價為( )元/平方米。
    答案( )
    A、500
    B、200
    C、250
    D、100

    21、一宗土地用假設開發法評估其價格:在商業用途下的估算結果為800萬元,在居住用途下的估算結果為1000萬元。城市規劃規定既可作商業用途也可作居住用途,則該宗土地的評估價格應為( )萬元。

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