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2006年房地產估價師-案例分析試題及答案2

08-23 23:19:26  瀏覽次數:549次  欄目:制度與政策
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二、單項選擇題(共3大題,10小題:每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意)
 。ㄒ唬┘组_發商開發建設一住宅小區,已取得國有土地使用證,正在施工,尚未封頂。
  1.甲開發商擬以該在建工程抵押,申請貸款。下列表述中正確的是(。。
  A.甲開發商可以向銀行申請企業流動資金貸款
  B.甲開發商不能以該在建工程為其他企業向銀行申請貸款提供抵押物擔保
  C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款
  D.該在建工程只有取得預售許可證后方可用于抵押貸款

  2.下列關于辦理房地產抵押登記的表述中,正確的是(。
  A.該宗地為出讓土地使用權,可以單獨辦理抵押登記
  B.該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權,因已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證,即可單獨辦理抵押登記
  C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后才能辦理抵押登記手續
  D.該在建工程已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證,雖未取得施工許可證,也可辦理抵押登記手續

  3.若該在建工程已整體抵押,在無法確定優先償款的情況下,欲估算抵押物的變現價值,測算結果應為(。。
  A.抵押價值
  B.處分抵押物時的市場價值
  C.抵押價值一處分抵押物的費用及稅費
  D.處分抵押物時的市場價值一處分抵押物的費用及稅費

  4.若該項目目前已全部取得預售許可證,且部分售出,甲開發商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是(。
  A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
  B.建設工程規劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
  C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
  D.商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

 。ǘ⿵埬吃2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出,租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2,張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2,租期為5年,費用按法規各自承擔。
  5.在2006年10月時,張某的權益價格為(。。
  A.沒有租賃條件下的正常市場價格
  B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月構現值之和
  C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現值之和,再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現值
  D.張某與李某實際達成的帶租約交易的成交價格

  6.在2006年10月時,王某的權益價格為(。。
  A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現值之和
  B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現值之和
  C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格
  D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額與2006年10月的現值之和

  7.如果張某是通過按揭貸款方式購買的,購買價格為10000元/m2。建筑面積為500m2,首付款比例為20%,則該店面帶債務轉讓的價格應為(。
  A.20%的首付款加上該首付款2年的利息
  B.20%的首付款,加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值
  C.該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面估價時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價、時點的現值之和
  D.2004年10月的購買價格,加上20%的首付款的二年利息和己償還月供在估價時點的本息值,減去2004年10月至2006年10月估價對象發生的物質折舊、功能折舊和經濟折舊之和,再減去該店面估價時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價時點的現值之和

 。ㄈ┠匙≌^內的一條道路兩側建有商住樓(底層為商業用房,以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始,2006年3月結束。
  8.以上道路狀況變化對位于該道路兩側商業用房價格的影響結果為(。。
  A.市場價格上升
  B.市場價格下降
  C.市場價格不變
  D.市場價格變化不確定

  9.以上道路狀況變化對位于該道路兩側住宅用房價格的影響結果為(。。
  A.市場價格上升
  B.市場價格下降
  C.市場價格不變
  D.市場價格變化不確定

  10.2006年9月需對臨該道路的一底層商業用房市場價格進行評估。估價人員收集了若干臨該道路的底層商業用房的交易實例,從中選取可比實例時,交易日期距估價時點不應超過(。。
  A.6個月
  B.9個月
  C.1年
  D.2年

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