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2006年房地產估價師-案例分析試題及答案3

08-23 23:19:28  瀏覽次數:883次  欄目:制度與政策
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  三、下列房地產估價報告存在多處錯誤;請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分,本題全對得40分。每個錯誤對應一個序號,未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)
××××房地產估價報告
封面及目錄(略)
致委托人函

  ×××(委托人全名):
  受您委托,我公司對您提供的位于××市××區××大道××號1~2層243.7m2商鋪(以下簡稱估價對象)的現時市場價值進行了估價。
  估價目的是為確定房地產轉讓價格提供參考依據而評估房地產市場價值。
  估價人員根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用科學的估價方法。
  在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,經嚴謹測算,確定估價對象的完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的現實客觀市場價值為人民幣170.41萬元(大寫:人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價格人民幣6993元/m2(大寫:每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。
  附函提供房地產估價報告2份。

                                        ××××房地產評估有限公司(蓋章)
                                         法定代表人:×××(簽章)
                                         2006年10月15日
                                         估價師聲明(略)
                                         估價的假設和限制條件(略)

                    ××××房地產估價結果報告

  一、委托人(略)
  二、估價機構(略)
  三、估價對象
 。ㄒ唬﹨^位狀況(略)
 。ǘ⿲嵨餇顩r
 。1)建筑物實物狀況
  建筑面積:243.70m2
  建筑結構:鋼筋混凝士結構
  總層數及所在層數:估價對象所在建筑物數為14層,估價對象位于第1、2層
  竣工日期:2005年9月10日
  成新率:現狀成新為十成新
  層高:經現場查勘,估價對象1層層高約4.5m,2層層高約3.2m
  建筑物實際用途:1~2層為商鋪,其余為寫字樓
  裝修情況:(略)
  設施設備:(略)
  工程質量:(略)
  維護、保養情況:良好
  大廈利用現狀:經現場查勘,估價對象所在大廈商鋪均處營業狀態,利用率較高,其中估價對象商鋪由業主自營食品超市。
  物業管理狀況:(略)
  綠化等其他情況:(略)
 。2)土地實物狀況
  土地用途:1~2層為商業服務。
  土地等級:商業Ⅲ級
  土地開發程度:七通一平
  土地出讓年限:40年,至2044年4月9日止
  形狀、地勢、地質;水文狀況:(略)
 。ㄈ嘁鏍顩r
 。1)建筑物權益狀況。根據委托人提供的《房屋所有權證》(證號X×號)相關內容,估價對象建筑物產權人為王某,無共有權人,建筑物證載用途為商業服務。建筑面積共243.7m2。其中1層121.85m2,2層121.85m2,鋼筋混凝土結構。
 。2)土地使用權權益狀況。根據委托人提供的《國有土地使用證》(證號××號)相關內容,使用權人為王某,估價對象土地用途為商業服務,土地使用權取得方式為出讓,出讓年限40年,截至2044年4月9日。
 。3)他項權利狀況。據權證記載,估價對象曾設定抵押權。抵押權人為××銀行××分行,王某已將貸款還清,該抵押權已注銷。至估價時點估價對象無其他他項權利登記,據調查估價對象也無權屬、經濟等糾紛。
  四、估價目的
  為確定房地產轉讓價格提供參考依據面評估房地產市場價值。
  五、估價時點
  2006年10月10日
  六、價值定義
  本次估價結果為估價對象房地產在估價時點、完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的公開市場價值;其中土地使用權價格為出讓商業服務用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場價值。
  七、估價依據(略)
  八、估價原則(略)
  九、估價方法
  根據本次估價的特定目的,估價人員嚴格遵循房地產估價原則,在認真分析研究所掌握的資料,進行實地查勘和對鄰近地區的調查之后,針對估價對象的實際情況,確定運用市場法、收益法作為本次估價方法,并對以上兩種方法測算的價格加以綜合,最終求取估價對象的總價格和單位價格。
  十、估價結果
  經過估價人員實地查勘、資料分析與計算論證,并結合XX市房地產行情,確定估價對象在2006年10月10日、完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的房地產市場價值為170.41萬元,大寫金額:人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整;按建筑面積計,平均單價為6993元/m2,大寫金額:每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
  十一、估價人員(略)
  十二、估價作業期
  2006年10月10日至2006年10月15日
  十三、估價報告應用的有效期
  本估價報告自估價報告出具之日起有效期一年。如果超過應用有效期,本公司不負任何責任。估價報告只能用于與估價目的相符的用途。
  十四、有關說明(略)

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