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2005年房地產估價師《房地產估價案例分析》考試真題(2)

08-23 23:19:46  瀏覽次數:641次  欄目:制度與政策
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二、單項選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意,請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)
(一)估價對象為某三星級賓館,土地使用權性質為劃撥商業用地
1、業主委托房地產估價機構評估該賓館的抵押價值。下列關于房地產抵押貸款風險的表述中,正確的是()
A、抵押期限內房地產市場變動造成市場價值下降形成預期風險。
B、抵押期限內房地產不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險
C、抵押人不能履行債務時,因處置抵押物的強制性等造成房地產價形成耗損風險
D、選用估價方法不恰當形成適宜性風險

2、如果該賓館的財務數據能客觀反映同類賓館的客觀經營狀況和經營收益,則在運用收益法評估該賓館的價值時()
A、該賓館財務數據中的當年凈利潤可視作年凈收益
B、按當地同類賓館的正常經營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益
C、鈣賓館財務數據中的年凈利潤減當地同類賓館的正常商業利潤可視作年凈收益
D、根據該賓館財務數據中的年總利潤、建筑物折舊和財務費用,并考慮未來變動情況,扣減當地同類賓館的正常商業利潤后的所得可視作年凈收益

3、若采用成本法估價,下列表述中不正確的是()
A、應對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊
B、無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息
C、在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金
D、在最終積算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金

4、假如以投;馂碾U為估價目的評估該賓館的保險價值,估價結果味3500萬元,則()
A、3500萬元是該賓館的公開市場價值
B、3500萬元是該賓館房地產的公開市場價值
C、3500萬元是保險事故發生后的損失價值
D、投保時,保險金額不能超過3500萬元

(二)某商品住宅小區內臨小區外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用,該商品住宅小區居民向房地產估價師咨詢房地產價值變動情況。
5、若房地產估價師認為該住宅小區房地產整體價值發生減損,其主要原因是( )
A、道路擴寬后,交通發生變化   
B、綠地率發生變化
C、公共配套設施發生變化
D、土地形狀發生變化

6、若房地產估價師認為該住宅小區房地產整體價值增值,其主要原因是()
A、噪聲和污染程度發生變化
B、土地形狀發生變化
C、人口密度發生變化
D、出行便捷程度發生變化

7、房地產估價師認為測算房地產價值變化額度的正確思路是()
A、由于住宅小區用地條件發生變化,按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度
B、以減少的綠地的建設成本費用作為價值變化額度
C、用市場法分別測算出城市道路擴展后房地產的價值,相減得出房地產價值變化額度
D、用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產價值變化額外負擔度

(三)某工廠有甲、乙兩個廠區,當初兩個廠區的土地均勻劃撥方式取得。其中甲廠區在于20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金,辦理了土地使用權出讓手續,F在甲廠區為危險房,乙廠區為嚴重損壞房,房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發展,決定轉讓甲廠區、抵押乙廠區房地產,用籌得的資金在乙廠區經有關部門批準后重新建造廠房,F請某估價機構同時對兩廠區進行估價。
8、針對以上情況,在估價時最恰當的做法是()
A、將兩個廠區視為一個估價項目一起估價,出具一份估價報告
B、將兩個廠區視為兩個估價項目分別估價,每個項目出具一份估價報告
C、兩個廠區分別估價,出具一份估價報告
D、視委托人要求進行估價并出具估價報告

9.委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認為(  )
A.可以按委托人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價
B.只能對兩個廠區的土地進行估價
C.可以對甲廠區的土地、乙廠區的房屋和土地進行估價
D.可以對乙廠區的土地、甲廠區的房屋和土地進行估價

10.對乙廠區的土地估價的思路應當是()
A.按出讓土地使用權評估其公開市場價值
B.按出讓土地使用權評估其市場價值,再扣除應繳納的土地使用權出讓金
C.用成本法估算土地公開市場價值,再扣除應繳納的土地使用權出讓金
D.用假設開發法估價、先估算其改造完成后的價值,再減去開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發土地應負擔的稅費

答案:
1、A(關于抵押風險的,這個書上有,肯定正確)
2、D(關于凈收益的,D為利潤總額、折舊和財務費用,再扣減商業利潤)
3、C(不記得題目了,請大家補充)
4、D(關于保險評估3500w的,D為保險金額不能超過3500w)
5、B(關于小區減值的,B為綠地率減少)
6、D(關于小區增值的,D為交通條件改善)
7、C(關于小區估價的,C為改變前后分別估價,求差額)
8、B(關于出幾個報告的,B為出兩份報告)
9、A(關于甲乙廠區估價的,A為甲乙廠區的房產和土地都要估價)
10、B(關于乙廠區土地估價的,B為市場價格,扣減土地出讓金)
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