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2005年房地產估價師《房地產估價理論與方法》考試試題(3)

08-23 23:20:13  瀏覽次數:449次  欄目:制度與政策
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  21.某房地產的報酬率為8%,受益期限為30年的價格為4000元/m2.若報酬率為6%,受益期限為50年,則該房地產價格為( )元/m2。
  A.3000
  B.4500
  C.5200
  D.5600

  22.某宗房地產的受益期限為40年,通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元,以后穩定在每年25萬元直到收益期限結束,該類房地產的報酬率為8%,則該宗房地產的收益價格最接近于( )萬元。
  A.280 
  B.285 
  C.290 
  D.295

  23.某寫字樓年出租猙收益為300萬元,預計未來3年內仍然維持該水平,3年后該寫字樓價格為現在寫字樓價格的1.2倍,該類房地產的報酬率為10%,則該宗寫字樓現在的價格為(。┤f元。
  A.4580 
  B.5580 
  C.6580 
  D.7580

  24.某商場建成于2000年10月,收益期限從2000年10月到2040年10月,預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元,年平均空置率20%,年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5%,風險報酬率為安全利率的60%,則該商場在2005年10月的價值最接近于( )萬元。
  A.536 
  B.549 
  C.557 
  D.816

  25.某在建工程土地使用權年限40年,自取得土地使用權之日起開工,預計建成后的建筑面積為15000m2,年景收益率為480萬元,自開工到建成的開發期為3年,估計該項目至建成還需15年,一直報酬率為8%。折現率為12%,該項目開發完成后的房地產現值為( )萬元。
  A.4023.04
  B.4074.10
  C.4768.50
  D.5652.09

  26.實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下,求取凈收益最合理的方法是( )。
  A.過去數據簡單算術平均法
  B.過去數據加權算術平均法
  C.未來數據簡單算術平均法
  D.未來數據加權算術平均法

  27.在采用假設開發中的傳統方法進行房地產估價時,一般不計息的項目是( )。
  A.未知、需要求取的待開發房地產的價值
  B.投資者購買待開發房地產應負擔的稅費
  C.銷售費用和銷售稅費
  D.開發成本和管理費用

  28.某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2,其增減量的權重分別為0.1、0.3、0.2和0.4,按平均增減量趨勢法估計,以2001年初為預測基期,則該類房地產與2006年初的價格最接近于(。┰/m2。
  A.3100 
  B.3195 
  C.3285 
  D.3300

  29.當房地產價格的變動過程持續上升或者下降,并且各期上升或下降的數額大致接近時,宜采用( )預測房地產的未來價格。
  A.數學曲線擬合法
  B.平均增減量法
  C.平均發展速度法
  D.移動平均法

  30.某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2,采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于( )元/m2。
  A.4800 
  B.5124 
  C.5800 
  D.7124

  31.下列關于路線價法的表述中,不正確的是( )。
  A.路線價法實質是一種市場法,其理論依據與市場法相同,是房地產價格形成的替代原理
  B.路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價
  C.運用路線價法的前提條件是街道較規整,兩側臨街土地的排列較整齊
  D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度,從中選取若干標準臨街用地求其平均價格

  32.一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元,臨街寬度為20ft,臨街深度為75ft.現有一相鄰矩形地塊乙,臨街寬度為30ft,臨街深度為125ft.運用四三二一法則,地塊乙的總地價為( )萬元。
  A.65.4 
  B.81.8 
  C.87.2 
  D.109.0

  33.某大廈總建筑面積1000m2,房地總價值6000萬元,其中,土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分,該部分的房地價值為180萬元,建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤,則該人占有的土地份額為( )。
  A.2.4% 
  B.3.0% 
  C.3.8% 
  D. 7.2%

  34.影響房地產價格的環境因素不包括( )。
  A.大氣環境 
  B.聲覺環境 
  C.衛生環境 
  D.治安環境

  35.在影響房地產價格的各種因素中,“城市化”屬于( )。
  A.社會因素 
  B.環境因素 
  C.人口因素 
  D.行政因素

答案:
  21.D 22.A 23.D 24.A 25.C
   26.C 27.C  28.B 29.B 30.C
  31.D 32.A 33.C 34.D 35.A
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