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2005年房地產估價師《房地產估價理論與方法》考試試題(6)

08-23 23:20:18  瀏覽次數:696次  欄目:制度與政策
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   四、計算題(共2題,每題10分。要求列出算式,計算過程,需按公式計算的,要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題。紙上作答。)
  1.某企業有一在建工程,于2005年10月1日帶抵押債務轉讓。已知該在建工程占地面積10000m2,土地使用年限為2003年10月1日~2043年9月30日,規劃容積率為5%,1~4層規劃為商業,建筑面積為2萬m2;5~20層規劃為寫字樓,建筑面積為3萬m2。項目總開發成本為3000元/m2,管理費用為開發成本的5%,項目建成后,商業用于經營,寫字樓全部出售。經調查,育關數據如下:
 。1)項日2004年6月動工,2005年10月1日已完成了30%的工程量,實際資金投入為總開發成本及管理費用的30%,預計在經過24個月即可完成全部工程。假定費用均勻投入。
 。2)該項目所在區域同類型、同檔次寫字樓的售價為8000元/m2,銷售稅費為售價的6%,寫字樓在建成1年末時售出。
 。3)商業主體建成后,還需投入2000元/m2的裝修費,裝修期為1年,裝修均勻投入,預計年經營收入為3億元,包括稅、經營成本等在內的支出為營業收入的75%,合理商業利潤為年經營收入的10%。
 。4)2004年10月1日該企業辦理了在建工程抵押貸款手續,獲得了5000萬元,年利率為6%,每半年還款一次,5年內等額還款的貸款。在建工程轉讓時要求受讓方承擔2005年10月1日以后的剩余債務。
 。5)項目折現率為10%,商業物業報酬率為12%。
 。6)轉讓在建工程時,受讓方需按受讓價格的3%繳納有關稅費。
試計算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務轉讓的合理交易價格。

答案:
 。1)項目建成后的價值:
  寫字樓開發完成后的價值:V寫=8000×3/(1+10%)3=18031.56萬元
  寫字樓的銷售稅費=18031.56×6%=1081.89萬元
商業部分開發完成后的價值:
 
 。2)續建成本:
  3000×(1+5%)×(1-30%)/(1+10%)×5=10022.73萬元
  裝修費為:2000×2/(1+10%)2.5=3152萬元
 。3)每半年還款額:
  
 。4)貸款余額:
  
 。5)轉讓價:
  (18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3%)-4114.59=26386萬元

  2.某幢寫字樓,土地面積4000m2,總建筑面積為9000m2,建成于1990年10月1日,土地使用權年限為1995年10月1目~2035年10月1日,F在獲得類似的40余年土地使用權價格為2000元/m2,建筑物重置成本為1300元/m2.建筑物自然壽命為60年,有效經過年數為10年。其他的相關資料如下:
 。1)門窗等損壞的修復費用為3萬元,裝修的重置價格為82.5萬元,平均壽命為5年,有效經過年數為4年,空調系統功能落后,必須更換,舊系統已提折舊80萬元,拆除該空調費用為10萬元,可回收殘值30萬元,重新構建價格(不含安裝費)為130萬元,安裝新的空調系統的費用為8萬元,除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年,經過年數為9年。
 。2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差,導致與同類寫字樓相比,每月增加能耗800元。
 。3)由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產,區域環境受到一定的污染,租金將長期受到負面影響,預計每年租金損失為7萬元。
 。4)該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報酬率為8%。
 。5)假設除空調以外,殘值率均為零。
  試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現值。

答案:
 。1)土地價格=0.4×2000×[1-1/(1+8%)30)]/[1-1/(1+8%)40]
  =800×0.9006/0.9540=755.26萬元
 。2)建筑物物質折舊額計算:
  1)門窗等損壞的修復費用=3萬元;
  2)裝修的折舊費=82.5×1/5×4=66萬元;
  3)其他設備的折舊費=250×1/15×9=150萬元。
  4)長壽命項目的折舊費=(1300×0.9-3-82.5-250)×1/40×10=208.63萬元
 。3)建筑物功能折舊額計算:
  1)功能過剩所引起的折舊=800×12/10%×[1-1/(1+10%)30]=9.05萬元
  2)空調功能落后引起的折舊=130-80+10-30+8=38萬元
 。4)建筑物經濟折舊額=7/10%×[1-1/(1+10%)30]=65.99萬元
 。5)建筑物折舊總額=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67萬元
 。6)寫字樓估價結果=755.26+1300×0.9-540.67=1384.59萬元
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