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2007年《房地產估價案例分析》考試試題(1)

08-23 23:20:20  瀏覽次數:960次  欄目:制度與政策
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  一、問答題(共3題,每題10分)
 。ㄒ唬├钅秤幸惶幏慨a,其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權,土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營,于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的低押價值,估價結果為2300元/m2。
請問:
  1.張某認為該估價結果偏低,你認為應如何解釋該估價結果的合理性?
  2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍,房屋拆遷許可證頒發日為2007年9月30日,乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價,估價結果為2800元/m2。張某認為該估價結果偏低,因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

答案:
  1.理由包括:
 。1)二者的時點不同,價值不同。
 。2)二者的價值類型不同。其中,轉讓價格為市場上的實際成交價格,抵押價值為正常市場價格和減法定優先受償后的價值。
 。3)二者對房地產用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途,即住宅進行評估的價值;轉讓價格有可能考慮了住宅可作為商業用途對價值的影響。
  2.理由包括:
 。1)二者的時點不同,價值不同。
 。2)拆遷估價結果和拆遷補償金額的內涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。
 。3)對估價對象的界定可能不同。

 。ǘ┘坠居幸唤ㄖ娣e為50m2的臨街首層店面,已出租,現擬以該店面向銀行申請抵押貸款,委托乙房地產估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況,具體如下:

請問:
  1.你認為乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?
  2.若將上述3個交易實例選做可比實例,對它們進行個別因素修正,你認為應考慮哪5個主要因素?(說明:回答若超過5個,只按前5個評分)
答案:
  1.甲公司應提供的資料包括:權屬資料,包括房地產產權證,或土地使用權證、房屋所有權證;租賃合同或租賃協議;法定優先受償款的說明或證明,以及關于他項權利的說明或證明。
  2.應考慮的因素包括:土地使用年限(或房地產受益年限或新舊程度或成新度);寬深比或臨街寬度或臨街狀況:使用面積比例或得房率或面積、使用面積等;裝修或實施設備情況;凈高或平面布局或內部格局或平面形狀等。

 。ㄈ2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6~8層,2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同,F要求房地產估價機構分別對出租人權益價值和承租人權益價值進行評估,估價時點為2007年10月15日。
請問:
  1.評估出租人權益價值時,承租人是否毀約對房地產價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。
  2.說明評估承租人權益價值的技術路線。

答案:
  1.
    (1)市場租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。
 。2)承租方對估價對象已投入的成本大小。
 。3)承租方與出租方約定的保證金數額大小及約定的租約條件。
  2.取租賃期內的租賃合同約定的租金和市場租金的差額在估價時點的現值之和為承租人權益的價值。
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