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03年房地產估價師《房地產估價理論與方法》考試真題5

08-23 23:20:24  瀏覽次數:250次  欄目:制度與政策
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  三、判斷題(共15題,每題1分。請根據判斷結果,在答題卡上涂黑其相應的符號,用“√”表示正確,用“×”表示錯誤。不答不得分,判斷錯誤扣1分,本題總分最多扣至零分。)

   1.因為房地產具有獨一無二性,所以房地產不具備完全替代性。 ( )

  2.房地產估價師不得將資格證書借給他人使用,但可以以估價者的身份在非自己所做的估價報告上簽字、蓋章。 ( )

  3.開發周期較長的房地產,供給彈性相應較小。 ( )

  4.在某一時點,投資價值是唯一的,而市場價值因投資者的不同而不同。 ( )

  5.在進行房地產估價時,對房地產市場情況的分析始終應針對估價時點時的狀況。 ( )

  6.交易稅費非正常負擔的房地產交易,其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏低。 ( )

  7.對于估價人員搜集的交易實例,只要是估價對象的婁似房地產就可以作為可比實例!。 )

  8.可修復的損耗是經過修理后可恢復其原有功能的損耗,反之,為不可修復的損耗。( )

  9.成本法是根據估價對象房地產在建造時的購建價格,然后扣除折舊,以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。 ( )

  10.應用收益法評估出租型房地產價格時,凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃代理費等。 ( )

  11.為幫助房地產開發商進行投資決策,應用收益法對擬開發的項目進行投資價值評估時,應采用與該項目風險程度相對應的社會一般收益率作為折現率的選取標準。 ( )

  12.長期趨勢法適用對象是價格有明顯季節波動的房地產,適用的條件是擁有估價對象或類似房地產較長時期的歷史價格資料,而且所擁有的歷史價格資料必須真實。 ( )

  13.高層建筑地價分攤是將高層建筑的造價分攤到所占土地上。 ( )

  14.在影響房地產價格的各因素中,如果某影響因素最初對某房地產價格的影響是正向的,但隨著該影響因素的變化,其對該房地產價格的影響可能出現相反的情況。 ( )(建設工程教育網原創)

  15.房地產估價的核心是為特定目的、對特定房地產在特定時點的價值作出估計。( )

   四、計算題(共2題,每題10分。要求列出算式、計算過程,需按公式計算的,要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。)

  1.某房地產占地4000m2,土地使用年限為50年,容積率為6,共24層,每層建筑面積相同。該房地產經過兩年開發建成。預計再經過一年銷售招租完畢,屆時各層使用情況預計如下:一層的大堂部分占該層建筑面積的60%,其余部分的75%可用于商業鋪位出租,正常出租率為90%,每平方米出租面積每月可得凈租金60元;2~3層為商場,營業面積占該層建筑面積的70%,每平方米營業面積年正常收入為8500元,每年正常營業需投入1000萬元,而該市經營同類商業項目的每平方米營業面積的正常年利潤為600元:第4層出租開酒樓,可出租面積占該層建筑面積的70%,每平方米出租面積的月租金為50元,出租人每年需支付8萬元的運營費用;5~10層為用于出租的辦公用房,每層共20間,當地同類同檔次辦公用房每間每月租金1800元,出租率為80%,出租人需承擔相當于租金收入10%的運營費用:11~24層為商品住宅,其中11層以每平方米建筑面積3800元的優惠價格售給公司員工,其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出,當地同類同檔次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產銷售招租完畢時的市場價值(設資本化率分別為商場10%,酒樓8%,辦公樓7%)。

  上表中,交易情況、房地產狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結果。其中,房地產狀況中的三方面因素產生的作用程度相同。另據調查得知:從2001年7月1日至2002年1月1曰該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%,其后至2002年11月1曰則每月遞減0.5%,而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變,以后每月遞增1%。試利用上述資料根據估價相關要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例,并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(如需計算平均值,請采用簡單算術平均)。

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