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06年房地產估價師《房地產開發經營與管理》考試真題4

08-23 23:20:36  瀏覽次數:342次  欄目:制度與政策
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三、判斷題(共15小題,每題1分。請根據判斷結果,用“√”表衣正確,用“×”表示錯誤。不答不得分,判斷錯誤扣1分,本題總分最多扣至零分。)

1.基本建設投資、更新改造投資和房地產開發投資均屬于固定資產投資。 ( )

2.房地產投資不能有效抵消預期通貨膨脹的影響。( )

3.房地產空間市場的供求關系直接決定了房地產租金的水平。 ( )

4,房地產市場上的投資周期領先于自然周期的變化。( )

5.項目財務評價是房地產投資決策分析中最重要的工作,它往往關系到一個項目的成敗。 ( )

6.一個整體市場能夠細允為若干子市場,主要是由于顧客需求存在著羞異性。( )

7.在現金流量圖上。橫坐標軸上“0”點所表示的只能是資金運動的時間始點,而不是當前時點。 ( )

8.機會成本和沉沒成本不僅運用在投資分析中。也出現在企業財務會計的記錄中。( )

9.估算房地產開發項目的總開發價值和總開發成本時,可依據評估時點的價格水平進行估算。( )

10.在房地產開發項目的前期評估階段,容積率和建筑面積屬于不確定性因素。( )

11.房地產投資項目盈虧平衡分析中,臨界點分析是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值,以風險因素的臨界值組合來顯示項目風險程度。 ( )

12.對房地產開發項目進行獨立的財務評價時,資產負債表是必須編制的基本報表。( )

13.功能定位的目的,是為市場提供有較高性能的產品。 ( )

14.債務融資的資金供給方與投資者共同承擔投資風險,所希望獲得的報酬是項目投資所形成的可分配利潤。 ( )

15.收益性房地產投資分析中,抵押貸款還本付息屬于經營費用。( )

四、計算題(共2小題,20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的,要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數點后兩位。)

1.某家庭準備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元,最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%,最長貸款期限20年。最低首付款為房價的30%,若采用按月等額償還方式,問:

(1)該家庭能購買此房的最高總價是多少?

(2)若第5年末銀行貸款利率上調為9%,為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?建設工程教育網提供


(3)如果不提前償還貸款,則需將貸款期限延長多少年?(8分)

2.某房地產開發項目的占地面積為8000m2,土地使用權年期為40年,總建筑面積50000m2,其中服務式公寓35000m2,商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房5000m2,地下車位230個(10000m2)。項目建設期為3年,總投資額為35000萬元(不包括貸款利息),其中自有資金占35%,其余投資來源于貸款和預售收入:第一年投入資金9000萬元,全部為自有資金;第二年投入資金13250萬元,其中3250萬元為自有資金;第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售,第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元,第四年末全部售完;服務用房在第五年開始出租,出租率為90%,租金為3000元/m2.年,運營成本為租金收入的20%;服務用房的殘值為20萬元。建設工程教育網提供


假設:投入全部發生在年初,收入發生在年末且可以全部再投入,貸款按年計復利,本息從第四年初開始償還;在整個出租期內,出租率、租金、運營成本均維持不變;該項目的貸款年利率為10%、投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。

在貸款利息最少條件下,求:(1)該項目的借款計劃和還款計劃。(2)該項目全部投資內部收益率。(3)該項目自有資金財務凈現值。(12分)

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