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2007年房地產估價師《理論與方法》真題3

08-23 23:21:09  瀏覽次數:125次  欄目:制度與政策
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21、為估算某建筑物的重新購建價格,經測算其土建工程真接費為780元每平米,安裝工程直接費為450元每平米(其中人工費為50元每平米),裝飾裝修工程直接費為900元每平米(其中人工費為45 元每平米),又知該地區土建工程綜合費率為土建工程直接費的15%,安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75%,裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72%,稅金為35%,則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為()元每平米。
A.2204.55
B.2397.99
C.3237.60
D.3345.64

22、某房地產的重建價格為2000萬元,已知在建造期間中央空調系統因功率大較正常情況多投入150萬元,投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統使用壽命為15年,估價對象房地產的報酬率為12%,則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為()萬元。
A.1838.00
B.1844.55
C.1845.87
D.1850.00

23、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場,建設期為2年,該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓用續,土地使用期限為40年,土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續期。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為零,采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為( )。
A.2.00%
B.2.13%
C.2.22%
D.2.50%

24、某宗房地產是于3年前通過出讓方式取得,當時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續期,判定其未來每年的凈收益基本穩定。預計該宗房地產在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元,報酬率為8%。用未來數據資本化公式法計算該宗房地產的收益價格為()萬元。
A.35B.85
B.360.49
C.362.93
D.365.29

25、某商品住宅總價為98萬元,首付款為30%,其余為抵押貸款,貸款期限為15年,按月等額還本利息,貸款年利率為7.5%,自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為()。
A.7.65%
B.B.75%
C.9.42%
D.10.19%

26、某公司購買一宗房地產,土地使用期限為40年,不可續期,至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元,以后每年凈收益增長2%,從第8年開始,凈收益保持穩定,該宗房地產的報酬率為7%。則該宗房地產的現時收益價格為()萬元。
A.85.45
B.87.16
C.88.50
D.88.90

27、某在建工程規劃建筑面積為12400平米,土地使用期限為40年,從升工之日起計算。項目建設期為2年,建成后半年可全部出租,按可出租面積計算的月租金為60元每平米,可出租面積為建筑面積的65%,正常出租率為90%,運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設1年,約完成了總投資的60%。假設報酬率為8%,折現率為14%,則該在建工程續建完成后的房地產價值現值為()萬元。
A.2281.83
B.2474.60
C.379B.30
D.4119.18

28、運用假設開發法中的現金流量折現法估價時,無須做的是()。
A.估算后續開發經營期
B.估算后續開發的各項支出、收入
C.估算后續開發各項支出、收入在何時發生
D.估算開發期中的利息和利潤
 
29、通過市場調研,獲得某類房地產2002年至2006年的價格分別為3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米,則采用平均增減量法預測該類房地產2008年的價格為( ) 元每平米。
A.4075.0
B.4242.5
C.4410.0
D.4577.5

30、某幢大廈的總建筑面積為10000平米,房地產總價值為7000萬元。其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分,該部分的建筑面積為250平米,房地產價值為150萬元。若按照土地價值進行分攤,則王某占有的±地份額為()。
A.1.67%
B.2.33%
C.2.75%
D.3.33%

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