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2007年房地產估價師《理論與方法》真題4

08-23 23:21:11  瀏覽次數:584次  欄目:制度與政策
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32、某房地產開發用地,其土地面積為10000平米,土地使用條件與規劃限制所規定的容積率為1.2,樓面地價為1500元每平米。后經規劃調整,容積率提高到1.6,樓面地價不變,則該房地產開發用地因容積率提高需補地價()萬元。 
A.375 
B.450 
C.500 
D.600

33、暫定期內的三級資質房地產估價機構,能承接的估價業務有()。
A.在建工程抵押估價業務
B.城市房屋拆遷補償估價業務
C.該機構執行合伙人所擁有的房地產抵押估價業務
D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業務

34、下列關于實地查看估價對象的表述中,錯誤的是()。
A.房地產估價師應親自到估價對象現場,對估價對象的坐落、用途等情況進行核對
B.房地產估價師應親自到估價對象現場,拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料,內部狀況可不拍攝
C.房地產估價師應親自到估價對象現場,感受估價對象的位置、交通、環境景觀等的優劣
D.估價對象為己經消失的房地產,房地產估價師也應去估價對象原址進行必要的調查了解

35、估價結果報告通常包括委托人、估價機構、估價對象,估價目的、估價時點、估價依據、估價原則、估價方法、估價結果、其他需要說明的事項、注冊房地產估價師及其他參與估價的人員和( )。
A.價值類型和定義、估價作業日期、估價的假設與限制條件
B.價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函
C.價值類型和定義、估價的假設與限制條件、估價報告應用的限制
D.價值類型和定義、估價作業日期、估價報告應用的限制

二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選答案中,有兩個或兩個以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應得編號。全部選對的,得2分;錯選或多選的。不得分,少選且選擇正確的,每個選項得0.5分。)
1、與非專業估價相比,專業估價的特點有()。
A.是一種專業意見
B.估計價格或價值
C.實行有償服務
D.承擔法律責任
E.估價作業日期長

2、房地產的獨一無二特性導致了()。
A.難以出現相同房地產的大量供給
B.房地產市場不能實現完全競爭
C.房地產交易難以采取樣品交易的方式
D.房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響
E.房地產價值量大

3、根據求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區分,求取建筑物重新購建價格的方法有( )。
A.單位比較法
B.市場提取法
C.分解法
D.工料測量法
E.分部分項法

4、在房地產抵押價值評估時,須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優先受償款。法定優先受償款包括( )。
A.劃撥土地應補交的出讓金
B.已抵押擔保的債權數額
C.發包人拖欠承包人的建設工程價款
D.強制執行費用
E.估價費用

5、工業房地產的區位影響因素主要考慮()。
A.臨街狀況
B.動力是否易于取得
C.廢料處理是否方便
D.接近大自然
E.產品原料的獲取方便程度

6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳,可以幫助房地產估價師確定估價對象的()。
A.最佳規模
B.最佳經營手段
C.最佳集約度
D.最佳管理方式
E.最佳投資渠道

7、城市房屋拆遷估價中,房地產估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于()。
A.被拆遷房屋的權屬證書記載的面積
B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積 
C.拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協商結果
D.具有房產測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果、
E.房地產管理部門權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積

8、某估價對象為一宗熟地,當進行可比實例權益狀況調整時,應包括的內容有()。
A.后退道路紅線距離
B.土地使用期限
C.基礎設施完備程度
D.容積率
E.合并的可能性

9、征收集體土地下的土地取得成本中,征地補償安置費用包括()。
A.土地補償費
B.安置補助費
C.拙上附著物和青苗的補償費
D.土地使用權出讓金等土地有償使用費用
E.安排被征地農民的社會保障費用
 
10、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有()。
A.潛在毛租金收入
B.有效毛收入
C.凈運營收益
D.稅前現金流量
E.稅后現金流量

11、假設開發法中開發完成后房地產出租或營業、自用的情況下,開發經營期為( ).
A.開發期+經營期
B.開發期+運營期
C.開發期+經營期-前期-建造期
D.開發期+運營期-前期-建造期
E.前期+建造期+經營期

12、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產的未來價格,還可用于()。
A.假設開發法中開發完成后的房地產價值的預測
B.收益法中未來租金、運營費用的預測
C.成本法中對先前發生費用的正確性的校核
D.市場比較法中對房地產狀況進行調整
E.某些缺乏的房地產歷史價格資料的填補

13、下列估價事項中,僅根據估價目的來確定的有()。
A.估價對象
B.估價時點
C.價值類型
D.估價方法
E.估價所需材料

14、評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格,必須明確基準地價的內涵;鶞实貎r的內涵包括( )。
A.基準日期
B.土地開發程度
C.基準地價修正體系
D.土地用途
E.基準地價公布日期

15、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是()。
A.說明估價報告的合法性、真實性
B.說明估價的獨立、客觀、公正性
C.規避估價風險
D.保護估價報告使用者
E.防止委托人提出高估或低估要求

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