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2007年房地產估價師《理論與方法》真題7

08-23 23:21:16  瀏覽次數:274次  欄目:制度與政策
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2、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權,建設休閑度假村。該項目總用地面積10000平米,土地使用期限40年,建筑總面積為20000平米,并于2007年9月1日完成,該公司申請竣工驗收。根據環保政策要求,環保管理部門在竣工驗收時要求該公司必須對項目的排污系統進行改造。請根據下列資料采用成本法評估該項目于2007年9月1目的正常市場價格。
    (1)假設在估價時點重新取得該項目建設用地,土地取得費用為1000元每平米。新建一個與上述項目相同功能且符合環保要求的項目開發成本為2500元每平米,銷售費用為200萬元,管理費用為開發成本的3%,開發建設期為2.5年,開發成本、管理費用、銷售費用在第一年投入30%,第二年投入50%,最后半年投入20%,各年內均勻投入,貸款年利率為7.02%,銷售稅金及附加為售價的5.53%,投資利潤率為12%。
    (2)經分析,新建符合環保要求的排污系統設備購置費和安裝工程費分別為400萬元和60萬元,而已建成項目中排污系統設備購置費和安裝工程費分別為200萬元和40萬元。對原項目排污系統進行改造,發生抵除費用30萬元,拆除后的排污系統設備可回收90萬元。
    (3)原項目預計于2008年1月1日正常營業,當年可獲得凈收益500萬元。由于排污系統改造,項目營業開始時間將推遲到2009年1月1日,為獲得與2008年1月1且開始營業時可獲得的相同的年凈收益,該公司當年需額外支付運營費用100萬元,之后將保持預計的盈利水平。
    (4)該類度假村項目的報酬率為8%。(10分)

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