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03年房地產估價師《房地產開發經營與管理》考試真題1

08-23 23:21:40  瀏覽次數:737次  欄目:制度與政策
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一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

1、某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃,并在附近預先投資,最后取得巨大成功,則該投資商利用的是房地產投資特性中的( )。
A、位置固定性
B、不一致性
C、適應性
D、相互影響性

2、不考慮其他因素變化,利率升高,則房地產價值( )。
A、下降
B、上升
C、不變
D、不能確定

3、下列風險中,屬于個別風險的是( )。
A、購買力風險
B、市場供求風險
C、政策風險
D、比較風險

4、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%,若銷售收入為1000萬元,則應繳納兩稅一費的總額為( )萬元。
A、55.0
B、85.6
C、150.0
D、123.6

5、某家庭購買一套面積為100M2的商品住宅,單價為5000元/ M2,首付款為房價的30%,其余通過申請公積金和商業組合貸款支付,已知公積金和商業貸款的年利率分別為4%和7%,期限均為10年,公積金貸款的最高限額為10萬元,則公積金貸款部分的按月等額還款額為( )元。
A、1002.45
B、1012.45
C、1027.42
D、1037.45

6、某家庭以30萬元購買了一套住宅,銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款,該貸款的年利率為6%,按月等額還款,如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元,則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少( )元。
A、544.10
B、555.10
C、1776.32
D、2109.38

7、某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅,住房抵押貸款期限為20年,年利率為6%,以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元,余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清,則最后5年內的月等額還款額為( )元。
A、3019.53
B、2983.84
C、1524.15
D、1587.65

8、某物業的購買價為100萬元,其中50萬元為銀行抵押貸款,期限10年,年利率12%,按年等額償還。如該物業年凈經營收入為30萬元,則該物業投資的還本付息比率為( )。
A、0.18
B、0.12
C、3.39
D、5.00

9、甲寫字樓購買價格為100萬元,年凈經營收入為30萬元,年還本付息額為15萬元;乙寫字樓購買價格為200萬元,年凈經營收入為50萬元,年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響,則甲、乙兩寫字樓投資之現金回報率的關系為( )。
A、甲>乙
B、甲<乙
C、甲=乙
D、無法判斷

10、土地使用者因使用國有土地而需按規定每年支付給政府的費用是( )。
A、土地使用權出讓費
B、土地使用費
C、土地使用權轉讓費
D、毛地價

11、市場的客體通常是指( )。
A、買家
B、賣買
C、交易對象
D、交易價格

12、在房地產產品生產過程中,承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計等項工作的,一般是( )。
A、建筑師
B、結構工程師
C、設備工程師
D、監理工程師

13、決定投資型房地產購買者愿意支付價格水平的主要因素是( )。
A、滿足購買者使用要求
B、購買者支付能力
C、物業預期收益
D、物業用途


14、按照四象限模型,確定房地產資產需求的關鍵是房地產使用市場的( )。
A、存量規模
B、租金水平
C、開發成本
D、資本化率


15、在房地產市場自然周期的復蘇階段,房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是( )。
A、空置率>合理空置率
B、空置率<合理空置率
C、空置率=合理空置率
D、不能判斷


16、對市場需求與供應情況、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等進行的預可行性研究,屬于( )階段。
A、投資機會研究
B、初步可行性研究
C、詳細可行性研究
D、項目的評估和決策


17、下列費用中,不屬于土地費用的是( )。
A、土地使用權出讓金
B、城市建設配套費
C、拆遷安置補償費
D、基礎設施建設費

18、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是( )。
A、單元估算法
B、單位指標估算法
C、工程量近似匡算法
D、概算指標估算法

19、下列費用中,不屬于企業財務費用的是( )。
A、審計費
B、利息
C、外匯匯兌凈損失
D、融資代理費

20、財務內部收益率是指項目在整個( )內,各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。
A、計算期
B、動態投資回收期
C、項目壽命期
D、開發期


21、動態投資回收期與靜態投資回收期之間的關系是( )。
A、動態投資回收期大于靜態投資回收期
B、動態投資回收期等于靜態投資回收期
C、動態投資回收期小于靜態投資回收期
D、動態投資回收期可能大于、等于或小于靜態投資回收期

22、財務杠桿效應是由于( )引起的。
A、貸款利率與項目全投資收益率不同
B、預期售收入與自有資金收入占總收入比例不同
C、預售收入資金回籠較快
D、自有資金投入時間點的差異


23、項目利潤為零時,分析項目成本、售價或銷售率所處狀態的方法是()。
A、獲利能力分析
B、盈虧平衡分析
C、市場狀況分析
D、定性風險分析


24、對評估中數據估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是()。
A、保本點分析
B、敏感性分析
C、現金流量分析
D、統計試驗分析

25、當項目評估中有若干個變量,每個變量又有多種甚至無限多種取值時,進行風險分析的方法一般采用()。
A、概率分析
B、解析法
C、蒙特卡洛法
D、杠桿分析


26、對開發商而言,在下列合同形式及補充條款中,風險最大的是( )。
A、固定總價合同,采用按日計價的增價條款
B、固定總價合同,采用重大增價條款調整
C、固定總價合同,采用延期增價條款
D、成本加浮動酬金合同


27、房地產開發項目所采用的建筑工程施工合同文件優先解釋的順序為( )。
A、合同協議書、投標書及其附件、圖紙、工程報價單或預算書
B、圖紙、投標書及其附件、合同協議書、工程報價單或預算書
C、合同協議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙
D、圖紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協議書


28、當開發項目完工并具備竣工驗收條件后,負責組織有關單位進行驗收的是()。
A、開發商
B、設計單位
C、承包商
D、監理單位


29、2002年3月某人以4.5萬元的預付款訂購了一套售價為30萬元的期房,2003年3月該項目交付使用時,樓價上漲到33.6萬元,則其預付款的收益率為( )。
A、12%
B、13.4%
C、80%
D、125%

30、目前,中國個人住房抵押貸款期限最長不超過( )年。
A、10
B、15
C、20
D、30


31、當貸款綜合風險度超過( )時,為高風險貸款。
A、50%
B、60%
C、80%
D、90%


32、根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法稱為( )。
A、成本加成定價法
B、目標定價法
C、撇脂定價法
D、認知價值定價法


33、當某開發商的成本費用和產品質量與市場領導者相比具有競爭優勢時,可以采用的定價法是( )。
A、領導定價法
B、挑戰定價法
C、隨行就市定價法
D、滲透定價法


34、在物業管理中,市場化、社會化程度最高,管理最為復雜的是( )物業。
A、收益性
B、工業性
C、居住性
D、特殊性


35、在商業輻射區域內,各商場間位置的優劣主要取決于( )。
A、物業的易接近性
B、物業的臨街狀況
C、物業的周圍環境
D、物業所處區域的繁華程度

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