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03年房地產估價師《房地產開發經營與管理》考試真題2

08-23 23:21:41  瀏覽次數:121次  欄目:制度與政策
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二、多項選擇題

1、下列關于房地產經濟壽命和自然壽命的說法中,正確的有( )。
A、房地產同時具有經濟壽命和自然壽命
B、自然壽命一般要比經濟壽命長
C、如果房地產維護善良好,可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命
D、房地產的經濟壽合與使用性質無關
E、房地產的經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下,房地產收入大于零的持續時間
 
2、物業的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平,未來經營費用包括( )。
A、重新裝修費用
B、更新改造費用
C、建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用
D、空置損失費用
E、為償債或其他原因急于將房地產變現時的折價損失
 
3、關于房地產企業的經營凈收入、利潤和稅金,存在的數量關系有( )。
A、經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入
B、利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額
C、稅后利潤=利潤總額-所得稅
D、經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-銷售稅金
E、銷售稅金=營業稅+城市維護建設稅+房產稅+土地使用稅
 
4、房地產投資決策分析的主要工作包括( )。
A、投資機會尋找
B、市場分析
C、投資機會篩選
D、財務評價
E、規劃設計
 
5、城市土地開發和供應計劃,一般由( )按城市總體發展要求、土地開發潛力以及城市規劃的要求制定。
A、土地管理部門
B、規劃管理部門
C、市場管理部門
D、設計管理部門
E、計劃管理部門
 
6、市場主體通常包括( )。
A、買家
B、賣家
C、交易對象
D、交易價格
E、交易行為
 
7、開發商在將工程發包給建筑承包商時,不僅要考慮其過去的業績、資金實力和技術水平,還要審核承包商對擬開發項目的( )。
A、施工方案
B、工期
C、質量目標
D、報價
E、市場售價
 
8、在進行可行性分析中的調查研究時,資源調查一般包括( )。
A、開發項目用地現狀
B、市場供給量
C、交通運輸條件
D、水文地質
E、氣象

9、前期工程費用主要包括( )。
A、拆遷安置補償費
B、規劃費用
C、設計費用
D、可行性研究費用
E、“三通一平”費用
 
10、投標價格如果出現單項報價之和不等于總報價時,符合規定的處理方法有()。
A、以總報價為準
B、以單項報價之和修正總報價
C、以單價為準,重新計算總報價
D、雙方可以重新商議價格
E、該投標報價無效
 
11、金融機構在融出資金時,要遵循( )原則。
A、流動性
B、安全性
C、償還性
D、盈利性
E、地域性
 
12、金融機構進行項目貸款審查時,要進行( )工作。
A、客戶評價
B、項目評估
C、擔保方式評價
D、貸款綜合評價
E、環境評價
 
13、企業確定廣告預算的主要方法包括( )。
A、量力而行法
B、銷售百分比法
C、目標任務法
D、競爭對等法
E、協商談判法
 
14、下列房地產定價方法中,屬于競爭導向定價的有( )。
A、認知價值定價法
B、價值定價法
C、領導定價法
D、挑戰定價法
E、隨行就市定價法
 
15、收益性物業管理中,影響有效毛收入的因素有( )。
A、潛在毛租金收入
B、空置損失
C、租金損失
D、其他收入
E、經營費用
 
三、判斷題(共15題,每題1分。請根據判斷結果,在答題卡上涂黑其相應的符號,用“√”表示正確,用“×”表示正錯誤。不答不得分,判斷錯誤扣1分,本題總分最多扣至零分。)
1、房地產置業投資能夠得到稅收方面的好處,這是由于稅法中規定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經濟壽命來說要短得多。( )
2、從理論上說,通過投資組合可將投資者所面對的風險完全抵消。( )
3、開發商成本利潤率等于開發投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經營收入與總開發成本之比( )。
4、土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權。( )
5、居住區總用地是指居住區范圍內除公共建筑用地外的用地面積。( )
6、人們在房地產上享有的權利不是絕對的、無條件的,但一般是排他的。( )
7、在四象限模型中,如果需求量對租金特別敏感,則第1象限的需求曲線會變得與縱軸平行。( )
 8、房地產市場預測中的定性預測方法主要用于短期預測。( )
 9、“三項預測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。( )
10、在評標期間,開發商與評標小組可以要求投標人回答或澄清某些含糊不清的問題,也可以要求投標者調整報價。( )
11、對于投資者認為經濟可行的房地產投資項目,其投資的財務內部收益率肯定要大于銀行貸款利率。( )
12、在房地產抵押貸款時,銀行確定的抵押貸款成數越高,則貸款人獲得的貸款金額越多。( )
13、如果房地產開發公司想樹立高價格形象,則應采用奇數定價策略。( )
14、過高或過低的物業租金,都有可能導致業主利益的損失。( )
15、物業可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入( )。

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