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03年房地產估價師《房地產開發經營與管理》考試真題3

08-23 23:21:43  瀏覽次數:751次  欄目:制度與政策
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四、計算題
1、 某投資者以1.8萬元/m2的價格購買了一個建筑面積為60 m2的店鋪,用于出租經營。該投資者以自有資金支付了總價款的30%,其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年,年利率為5.31%基礎上上浮1.5個百分點,按年等額償還。經營費用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內的稅前現金回報率不低于12%。試計算在還貸期內滿足投資者最低現金回報率要求的月租金單價(每平方米建筑面積月毛租金)
。
 2、某開發商于2000年8月1日投資開發一專業商場,開發期為3年,平均售價為0.8萬元/ m2。2002年8月1日王某以1.1萬元/ m2的價格購買了其中50 m2的店面,并向開發商支付了5萬元定金,產權持有期為47年。2003年8月1日開發商交房時,王某又支付了11.5萬元,余款由商業銀行提供的10年期抵押貸款支付,年貸款利率為6.5%,按年末等額付款方式償還。另外,王某與一承租人簽訂了一份為期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租賃合同。合同規定,第一年租金為每月150元/ m2,此后租金按每年2%的比率遞增,每年年末一次性收取。據估算每年的平均出租經營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時,將此店面裝修后轉售,裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經營期的內部收益率達到12%,試計算屆時最低轉售單價(計算時點為2003年8月1日,不考慮裝修時間和轉售稅費,計算結果精確到元)。
答案:現金流入現值:
租金收入現值:
A1÷(i-s)×〔1-(1+s)n〕/(1+i)n 1分
=150×12×50÷(12%-2%)×〔1-(1+2%)10〕/(1+12%)10 0.5分
=54.6765(萬元) 0.5分
轉售收入現值:
x÷(1+12%)10 0.5分
現金流出現值:
1.定金: 5×(1+12%)=5.6萬元 0.5分
2.追加首付款:11.5萬元 0.5分
3.貸款償還:
(1)總房價: 50×1.1=55萬元 0.5分
(2)貸款額(P): 55-(5+11.5)=38.5萬元 0.5分
(3)年還本付息額(A):
A=P×i/〔1-(1+i)-n〕 0.5分
=38.5×6.5%/〔1-(1+6.5%)-10〕=5.3555萬元 0.5分
折現值:
P=A÷i×〔1-(1+i)-n〕 0.5分
=5.3555÷12%×〔1-(1+12%)-10〕=30.2598 0.5分
4.出租成本:
A÷i×〔1-(1+i)-n〕
=3÷12%×〔1-(1+12%)-10〕=16.9507萬元 1分
裝修費用:
6×(1+12%)-10 =1.9318萬元 0.5分
轉售單價:
令凈現值為0,即,則有: 2分
54.6765+x÷(1+12%)10 -5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318 = 0 1分
x =35.9216萬元 0.5分
轉售單價為:35.9612÷50 = 0.7184萬元/平方米 0.5分 計12分

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