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04年房地產估價師《房地產開發經營與管理》考試真題1

08-23 23:21:55  瀏覽次數:504次  欄目:制度與政策
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1.僅考慮房地產的投資特性時,一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有( )。
A.更長的經濟壽命
B.更顯著的各異性
C.更強的適應性
D.更專業的物業管理

2.下列房地產投資風險中,屬于系統風險的是( )。
A.比較風險
B.通貨膨脹風險
C.時間風險
D.資本價值風險

3.某投資市場的平均收益率為12%,銀行貸款利率為5.17%,國債收益率為3.5%,房地產投資的風險相關系統數為0.5.那么,當前房地產投資的折現率為( )。
A.3.5%
B.5.17%
C.7.75%
D.8.59%

4.某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2,2002年未完工轉入2003年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2,2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2.那么,該市房屋均平均建設周期為( )年。
A.0.5
B.1.5
C.2
D.3

5.下列關于房地產市場特性的表述中。說房地產市場具有( )是不正確的。
A.供給非同質性
B.需求多樣性
C.競爭充分性
D.交易復雜性

6.產生房地產價格泡沫的主要誘因是( )。
A.土地稀缺
B.城市化進程快
C.競爭充分性
D.交易復雜性

7.房地產投資決策分析主要包括( )和項目財務評價兩個部分。
A.價格分析
B.市場分析
C.產品分析
D.成本分析

8.開發商在申請領取施工許可證時,若建設工期超過一年,則其到位資金原則上不得少于工程合同的( )。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%

9.由城市規劃管理部門核發的( ),主要規定了用地性質、位置和界限。
A.選址規劃意見通知書
B.規劃設計條件通知書
C.建設用地規劃許可證
D.建設衛程規劃許可證

10.房地產開發商根據消費者對物業品牌的認知價值來制定價格的方法,屬于( )。
A.成本導向定價法
B.購買者導向定價法
C.競爭導向定價法
D.市場導向定價法

11.對某種特定的商品來說,下列關于市場容量概念的表述中,正確的是( )。
A.潛在市場>服務市場>有效市場>合格的有效市場
B.服務市場>潛在市場>服務市場>合格的有效市場
C.潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務市場
D.潛在市場>服務市場>合格的有效市場>有效市場

12.某房產開發企業經過市場調研后,決定在某城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么,開發商在目標市場選擇過程中采用的是( )模式。
A.選擇專業化
B.產品專業化
C.大量定制
D.單一市場集中化

13.下列行業中,( )中的企業盈利水平與企業規模、市場份額均有關。
A.批量行業
B.僵滯行業。
C.分塊行業
D.專業化行業

14.已知年利率為14%,則按季度計息時的實際年利率為( )。
A.12.55%
B.12.68%
C.14.75%
D.15.01%

15.某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%,期限為15年,按月償還,首次月還款額為2000元,月還款額增長率為0.2%,則該購房者在第5年第6個月的還款額為( )元。
A.2277.4
B.2281.9
C.2728.8
D.2741.9

16.購置某物業用于出租經營,購買價格為100萬元,從購買后下一年開始有租金收入,年凈租金收入為20萬元,F金收支均發生在年初,目標收益為10%,則該項目的動態投資回收期( )。
A.小于5年
B.在5~6年之間
C.在6~7年之間
D.在7~8年之間

17.下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中,不正確的是( )。
A.成本利潤率是年成本利潤率
B.成本利潤率是開發經營期的成本利潤率
C.投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率
D.投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

18.某物業的購買價格為60萬元,其中20萬元為金融提供的抵押貸款,在正常經營期內,年租金收入為10萬元。年運營費用為5萬元,年還本付息額為2萬元,所得稅率為33%,則該項投資的稅前現金回報率為( )。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%

19.對于一般的商用房地產投資項目,其償債備付率至少應大于( )。
A.1.2%
B.1.5%
C.120.5%
D.16.7%

20.若某房地產投資項目的表面收益為18%,年租金增長率為8%,通貨膨脹率為6%,則該項目房地產投資的實際收益為( )。
A.9.26%
B.10%
C.11.32%
D.12%

21.某開發商向銀行申請了年利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款,則該開發商第一年的還本收益為( )萬元。
A.6.00
B.7.05
C.7.59
D.13.59

22.某房地產投資項目的總投資為5000萬元,其中投資者投入的權益資本為2000萬元,經營期內的年平均利潤總額為600萬元,年平均稅后利潤為480萬元,則該投資項目的資本金利潤率為( )。
A.12%
B.20%
C.24%
D.30%

23.盈虧平均分析結果顯示:甲項目當售價下降30%、成本上升60%時,開發利潤(稅前)為0;乙項目當售價下降20%成本上升50%,開發利潤(稅前)為0.因此,在抵御售價和成本變動風險的能力方面( )。
A.甲項目強于乙項目
B.乙項目強于甲項目
C.甲項目與乙項目一樣強
D.不能確定哪個項目強


24.房地產項目的臨界點分析,是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到( )的極值。
A.利潤為零
B.允許的最低經濟效益指標
C.最大費用
D.最大利潤

25.下列因素中,屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是( )。
A.容積率
B.空置率
C,利息備付率
D.成本利潤率

26.下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是( )。
A.投資利潤率
B.投資回報率
C.貸款利率
D.成本利潤率

27.公共配套設施建設費在房地產開發項目投資估算的費用構成中屬于( )。
A.土地費用
B.前期工程費
C.房屋開發費
D.管理費用

28.某房地產投資者以300萬元購入一個商業店鋪用于出租經營,資本金為100萬元,其余資金為金融機構提供的利率為10%、期限為10年,投年等額還款的抵押貸款:如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元,則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權益投資回報率為( )。
A.10%
B.11.27%
C.14.18%
D.22.55%

29.下列貸款中,不屬于房地產開發貸款的是( )。
A.土地購置貸款
B.土地儲備貸款
C.土地開發貸款
D.建投貸款

30.下列選項中,不計入收益性物業經營費用的是( )。
A.抵押貸款還本付息
B.管理人員工資
C.公共設施維修費
D.保險費

31.下列關于計算貸款綜合風險度的系數的表述中,不正確的是( )。
A.企業信用等級越高,信用等級系數值越高
B.貸款期限越長,期限系數值越大
C.項目風險越大,風險等級系數值越大
D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比,貸款方式系數值較低

32.市場經濟條件下,物業租金水平豹高低主要取決于( )。
A.經營成本
B.物業檔次
C.業主目標收益要求
D.同類型物業的市場供求關系

33.王某打算承租某寫字樓的一個單元,在可出租面積波及系數計算上與業主發生了分歧,后經測量得出以下數據:出租單元內使用面積30m2,外墻面積6m2,單元間分隔墻面積8m2,公攤面積3m2.那么,可出租面積應為( )m2.
A.33
B.40
C.43
D.47

34.物業管理公司在選擇零售商作為零售商業物業的租戶時,首先要考慮的因素是( )。
A.零售商的財務能力
B.零售商需要的服務
C.零售商組合與位營分配
D.零售商的聲譽

35.某單位擁有的一出租物業的原值為5000萬元,年租金收入為600萬元,則該單位應繳納的年房產稅數額為( )萬元。
A.42.0
B.50.4
C.60.0
D.72.0

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