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04年房地產估價師《房地產開發經營與管理》考試真題3

08-23 23:21:59  瀏覽次數:837次  欄目:制度與政策
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   1.當房地產開發投資者將建成后的房地產用于出售、出租或經營時,其投資均屬于長期投資。 ( )
  2.購買住房抵押支持證券的個人和機構,是房地產間接投資者。 ( )
  3.在進行風險分析時,期望收益的標準勞差值越小,表明該項目風險越大。 ( )
   4.通貨膨脹對房地產投資只有負面影響。 ( )
  5.房地產空間市場決定房地產租金,資產市場訣定房地產價格。 ( )
  6.房地產市場自然周期的第三階段始予供求轉折點,此時房地產空置率低于合理空置率。 ( )
  7.當某房地產投資項目的基準收益率大于銀行貸款利率且該項目在經濟上又是可行的,那么其資本金的內部收益就大于全投資內部收益率。 ( )
  8.在房地產開發中,開發商所投入的資金大部分以固定資產形式存在于房地產商品中。所以對開發商來說,不論其開發模式如何,其投入開發的資金大部分均不屬于流動資金的性質。 ( )
  9.開發商成本利潤率是開發經營期利潤率,且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發經營期的年數。( )
  10.在房地產投資分析中,若不能確定各風險因素未來發生的概率,則盈虧平衡分析就無法進行。 ( )
  11.在非線盈虧平衡分析中,有可能出現多個盈虧平衡點。 ( )
   12.假如房地產項目的全投資收益率大于銀行貸款利率,則房地產開發商對象權益投資比例越高,其資本金的收益率也越高。 ( )
  13.個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸,通常與開發商沒有直接關系,因此無論是期房還是現房,金融機構發放的個人住房抵押貸款風險只來自于申請貸款的購房者。 ( )
  14.雖然開發商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發建設貸款,但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。 ( )
  15.租期越長,租金水平可能越低,因此業主盡量避免簽訂長期租約。 ( )

  四、計算題

  1.張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅,購房款中60%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款,F張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉讓給李某。根據李某的要求,銀行為其重新安排了還款方案:貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日,年利率為6%,按月等比遞增式還款(月等比遞增比率為0.2%)問李某在新還款方案下的首次月還款額多少?

  2.某開發商購得一宗商業用地使用權,期限為40年,擬建一商場出租經營。據估算,項目的開發建設期為2年,第3年即可出租。、經過分析,得到以下數據:

 。1)項目建設投資為1800萬元。第1年投資1000萬元。其中資本金400萬元;第2年投資800萬元,其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決,貸款年利率為10%。建設期只計息不還款,第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息,分3年還清。

 。2)第3年租金收入、經營稅費、經營成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。

  從第4年起每年的租金收入、經營稅費、經營成本允別為2500萬元、150萬元、650萬元。

 。3)計算期(開發經營期)取20年。

  請根據以上資料,完成下列工作:

 。1)編制資本金現金流量表。(不考慮所得稅)

 。2)若該開發商要求的目標收益率為15%;計箕該投資項目的凈現值。(所有的投資和收入均發生在年末)

 

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