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04年房地產估價師《房地產估價理論與方法》考試真題2

08-23 23:22:02  瀏覽次數:119次  欄目:制度與政策
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  二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選答案中,有兩個或兩個以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的,得2分;錯選或多選的,不得分;少選且選擇正確的,每個選項得0.5分。)

  1.建筑物區分所有權包括(。┑。
  A.按份共有所有權  B.專有部分所有權
  C.共同關系成員權  D.共同部分持份權
  E.長期使用和租賃

  2.有一開發公司擬參加國有土地使用權拍賣會,現委托房地產估價人員對該土地的最高競買價進行評估,所得出的評估價值是( 。。
  A.交換價值  B.公開市場價值
  C.投資價值  D.理論價格
  E.標定地價

  3.甲、乙兩塊土地,其區位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2,容積率為1.5,土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820 元/m2,容積率為2.4,土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時,若土地報酬率為8%,則下列表述中正確的有( )。
  A.乙地塊比甲地塊貴
  B.甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2
  C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等
  D.甲地塊比乙地塊貴
  E.乙地塊的 70年使用權樓面價高于340元/m2

  4.估價中的最高最佳使用具體包括( )等。
  A.最佳用途  B.最佳位置
  C.最佳規! .最佳環境
  E.最佳集約度

  5.選取可比實例時,應符合的要求包括( 。┑。
  A.可比實例與估價對象所處的地區必須相同
  B.可比實例的交易類型與估價目的吻合
  C.可比實例的規模與估價對象的規模相當
  D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格
  E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

  6.評估某套住宅價格中,進行區位狀況調整時,比較、調整的內容包括( 。┑。
  A.環境景觀   B.離市中心距離
  C.朝向     D.城市規劃限制條件
  E.地勢

  7.下列情形中會導致房地產當前需求增加的有(   )。
  A.消費者的收入增加
  B.作為替代品的房地產的價格上升
  C.作為互補品的房地產的價格上升
  D.消費者預期其未來的收入增加
    E.消費者預期未來的房地產價格上升

  8.建筑物重置價格的求取方法有( 。┑。
  A.單位比較法  B.工料測量法
  C.指數調整法  D.分部分項法
  E.成新折扣法

  9.從估價角度出發,收益性房地產的運營費用不包含( 。┑。
  A.房地產改擴建費用  B.抵押貸款還本付息額
  C.房屋設備折舊費   D.所得稅
  E.房屋裝修折舊費

  10.下列表述中,正確的有( )。
  A.開發經營期可分為開發期和經營期
  B.開發期又可稱為建設期,對于在土地上進行房屋建設的情況來說,又可分為前期和建造期
  C.開發期的終點是預計待開發房地產開發完成的日期,起點與開發經營期起點相同
  D.經營期可具體化為銷售期和出租期
  E.在有租賃的情況下,租售期通常到開發完成的日期

  11.長期趨勢法包括( )等方法。
  A.數學曲線擬合法  B.平均增減量法
  C.平均發展速度法  D.年限法
  E.指數修勻法

  12.在劃分路線價區段時,應符合的條件包括( )。
  A.形狀相似   B.在同一條街道上只有一個路線價區段
  C.面積接近   D.地塊相連
  E.可及性相當

  13.下列關于房地產抵押價值評估的表述中,正確的有( )。
  A.法律法規規定不得抵押的房地產,沒有抵押價值
  B.再次抵押的房地產的抵押價值為該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額
  C.房地產的價值扣除預計處分該房地產的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值
  D.不能單獨處分、使用的房地產不宣作為抵押物,應當沒有抵押價值
  E.在評估土地使用權是以劃撥方式取得房地產的抵押價值時,不應包括土地使用權出讓金

  14.確定路線價時,選取標準宗地應符合(。┑鹊囊。
  A.一面臨街     B.兩面臨街
  C.土地形狀為矩形  D.土地形狀為正方形
  E.容積率為所在區段具有代表性的容積率

  15.獲取房地產估價業務的措施有(。。
  A.突破專業能力限制,接受各種估價要求
  B.提高服務質量
  C.恰當的宣傳
  D.低收費
  E.最大限度壓縮估價作業期

  三、判斷題(共15題,每題1分。請根據判斷結果,在答題卡上涂黑其相應的符號,用“√”表示正確,用“×”表示錯誤。不答不得分,判斷錯誤扣1 分,本題總分最多扣至零分。)

  1.本著平等互利的原則,經建設部、人事部、商務部和國務院港澳事務辦公室同意,2003年11月4日中國房地產估價師學會與香港測量師學會簽署了內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書。 ( 。

  2.在評估投資價值時,采用的折現率是某個特定投資者所要求的,它應高于與該房地產風險程度相對應的社會一般報酬率。 ( 。

  3.現實中有時評估的不一定是公開市場價值,而是某些特定條件限制下的價值,比如城市房屋拆遷是強制性的,所以城市房地產估價不應采用公開市場價值。 ( 。

  4.就使用價值與交換價值相對而言,房地產估價所評估的是房地產的交換價值。( 。

  5.在房地產損害賠償估價中,一般來說,估價時點為過去,估價對象為歷史狀況下的情形。( 。

  6.運用市場法求取房地產的價格時,選取的可比實例的規模一般應在估價對象規模的0.5~2范圍內。 (。

  7.被拆遷房屋的房地產市場價格中不包含搬遷補助費及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。( 。

  8.某房產年折舊率為1.6%,有效經過年數為12年,按直線法折舊該房產應屬完好房。 ( 。

  9.用收益法估算某大型商場的價值時,其凈收益為商場銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用后的余額。 ( 。

  10.預計某宗房地產未來第一年的凈收益為38萬元,此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元,則該宗房地產的合理經營期限為12年。 ( 。

  11.運用平均發展速度法進行估價的條件是,房地產價值的變動過程是持續上升或下降的,且各期上升或下降的幅度大致接近,否則就不適宜采用這種方法。 ( 。

  12.路線價法中的單獨深度價格修正率隨著臨街深度的遞進而增大。 ( 。

  13.估價目的是由委托人提出的,估價時點是根據估價目的確定的。 ( 。

  14.估價報告應用有效期是從估價報告出具之日計算,而不是從估價時點開始計算。( )

  15.估價資料的保管期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之曰止。( )

  四、計算題(共2題,20分。要求列出算式、計算過程,需按公式計算的,要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。)

  1.某出租的寫字樓,使用面積為3000m2,收益年限為45年,空置率為20%,未來3年每平方米使用面積的租金(含物業服務費用)分別為360元、400元、330元,同檔次寫字樓的年物業服務費用為每平方米使用面積36元,除物業服務費用之外的其他運營費用為租金(不含物業服務費用)的25%。假設該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變,報酬率為9%。請利用“未來數據資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。(8分)

  2.某宗土地面積為1.2公頃,已完成七通一平。某房地產開發商擬取得該宗土地50年的土地使用權,按規劃要求開發建設建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢,總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續,一次性繳納全部地價款,并且開工建設。根據項目實施進度安排(見如下橫道圖),項目建成后,住宅樓將全部出售,寫字樓將用于出租。

  



 根據市場調查,有關數據如下:

 。1)該項目所在區域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m2,銷售稅費為銷售價格的6%;同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2 (可出租面積占建筑面積的70%),并按時年租收入的30%繳納押金,出租空置率為20%,有關稅費和經營管理費用按租金收入的30%計,銀行存款年利率為3%,報酬率為10%。

 。2)同類開發項目的社會平均開發成本為:住宅樓1800元/m2,寫字樓2800元/m2,管理費用為開發成本的5%。

 。3)除地價款外,寫字樓和住宅樓的其他建設資金在各自建設期內每年投入50%且在年度內均勻支出。假設住宅樓在銷售期末一次性全部售出。

 。4)目前,此類項目折現率為10%。

 。5)為得到該宗土地,還需要按取得地價原價的3%繳納有關稅費。試計算該房地產開發商所能支付的最高土地價格。(12分)

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