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06年房地產估價師《房地產開發經營與管理》真題5

08-23 23:22:25  瀏覽次數:749次  欄目:制度與政策
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 四、計算題(共2小題,20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的,要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數點后兩位。)

  1.某家庭準備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元,最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%,最長貸款期限20年。最低首付款為房價的30%,若采用按月等額償還方式,問:

 。1)該家庭能購買此房的最高總價是多少?

 。2)若第5年末銀行貸款利率上調為9%,為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?

 。3)如果不提前償還貸款,則需將貸款期限延長多少年?(8分)

  2.某房地產開發項目的占地面積為8000m2,土地使用權年期為40年,總建筑面積50000m2,其中服務式公寓35000m2,商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房5000m2,地下車位230個(10000m2)。項目建設期為3年,總投資額為35000萬元(不包括貸款利息),其中自有資金占35%,其余投資來源于貸款和預售收入:第一年投入資金9000萬元,全部為自有資金;第二年投入資金13250萬元,其中3250萬元為自有資金;第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售,第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元,第四年末全部售完;服務用房在第五年開始出租,出租率為90%,租金為3000元/m2.年,運營成本為租金收入的20%;服務用房的殘值為20萬元。


  假設:投入全部發生在年初,收入發生在年末且可以全部再投入,貸款按年計復利,本息從第四年初開始償還;在整個出租期內,出租率、租金、運營成本均維持不變;該項目的貸款年利率為10%、投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。

  在貸款利息最少條件下,求:(1)該項目的借款計劃和還款計劃。(2)該項目全部投資內部收益率。(3)該項目自有資金財務凈現值。(12分)

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