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03年房地產估價師《房地產估價理論與方法》考試真題3

08-23 23:22:30  瀏覽次數:717次  欄目:制度與政策
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21.某建筑物已建成10年,預計尚可使用40年,殘值率為4%,該建筑物的成新率為( )。
A.75%
B.79%
C.81%
D.84%

22.建筑物凈收益=( )×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續無限年期)。
A.建筑物重置價
B.建筑物現值
C.土地價格
D.房地產價格

23.收益法中所指的收益是( )。
A.估價時點前一年的收益
B.估價時點前若干年的平均收益
C.估價時點以后的未來預期正常收益
D.估價時點前最高盈利年份的收益

24.有一宗房地產總價為100萬元,綜合資本化率為7%,土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%,則該宗房地產的土地價格為( )萬元(收益可視為無限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60

25.采用安全利率加風險調整值法確定資本化率的基本公式為( )。
A.資本化率=安全利率+投資風險補償一投資帶來的優惠
B.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償一投資帶來的優惠
C.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+通貨膨脹補償一投資帶來的優惠
D.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優惠

26.某房屋被火災燒損,現需評估其損失,此時估價對象狀況應為( )。
A.被燒損前的狀況
B.被燒損后的狀況
C.被燒損前與被燒損后的差異狀況
D.未來修復或重建后的狀況

27.有一房地產,未來第一年凈收益為20萬元,預計此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元,收益期為無限年,該類房地產資本化率為10%,則該房地產的收益價格為( )萬元。

A.400
B.450
C.500
D.540

28.某房地產在正常情況下,每年可獲得有效毛收入30萬元,運營費用需要10萬元,資本化率為10%,該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的,在估價時點剩余的使用權年限為40年,則該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.180
B.196
C.200
D.300

29.若較為精確地應用假設開發法時,應考慮( )。
A.通貨膨脹影響
B.投資利息因素
C.資金時間價值
D.投資風險補償

30.對于出售的房地產,采用假設開發法估算開發完成后的房地產價值時,根據待估宗地的最佳開發利用方式和當地房地產市場現狀及未來變化趨勢,可以采用( )和長期趨勢法相結合進行估算。
A.比較法
B.收益法
C.成本法
D.路線價法

31.某地區商品住宅價格自1997~2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2,采用平均發展速度法預測2003年住宅價格為( )元/m2。
A.4120
B.4149
C.4184
D.4216

32.基準地價系數修正法的基本原理是( )。
A.收益原理
B.替代原理
C.地租理論
D.區位理論

33.某高層住宅大樓,房地總價值為8000萬元,其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅,房地價值為150萬元,該部分的建筑物價值為50萬元,則此人占有的土地份額為( )。
A.19%
B.21%
C.23% 
D.25%

34.若標準宗地的臨街深度為10m,按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格,其平均深度價格修正率為( )。
A.78%
B.85%
C.117%
D.150%

35.在估價報告中陳述( ),既是維護估價人員正當權益的需要,又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。
A.估價師聲
B.估價的假設和限制條件
C.估價方法
D.估價對象

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