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2004房地產估價考試理論與方法試卷2

08-23 23:22:52  瀏覽次數:552次  欄目:制度與政策
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11、城市房屋拆遷補償估價中,實行房產權調換且所調換房屋為期房的,為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價,則(    )。
A、估價時點為未來,估價對象為未來狀況
B、估價時點與估價對象均為現在
C、估價時點為現在,估價對象為未來狀況
D、估價時點為現在,估價對象為過去狀況

12、某建筑物的建筑面積為2000 m2,占地面積為3000 m2,現在重新獲得該土地的價格為800元/ m2,建筑物重置價格為900元/ m2,而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/ m2。則該建筑物的成新率為(    )。
A、44%      
B、50%      
C、67%      
D、94%

13、按間接比較的判定,某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況,價格低2%;而估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況,價格高5%。若改為直接比較判定,將出現(    )的情形。
A、估價對象的房地產狀況優于可比實例的房地產狀況,價格高7%
B、可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況,價格低7%
C、可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071
D、可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.933

14、現需評估某宗房地產2004年10月末的價格,選取的可比實例成交價格為2500元/ m2,成交日期為2004年1月末,該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1%,2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價格上漲20元/ m2。則該可比實例在2004年10月末的價格為(    )。
A、2648元/ m2  
B、2688元/ m2  
C、2708元/ m2  
D、2734元/ m2

15、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格,在其附近的某可比實例有關資料如下:成交價格為4000元/ m2,成交日期為2004年5月1日,成交價格比正常價格低2%,房地產狀況調整系數為1.087,已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%,則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于(    )。
A、3790元/ m2  
B、4238元/ m2  
C、4658元/ m2  
D、4663元/ m2

16、某宗房地產交易中,買方付給賣方2500元/ m2,交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易,賣方按正常價格的5%繳納有關稅費,買方按正常價格的3%繳納有關稅費,則該房地產的正常成交價格最接近于(    )。
A、2427元/ m2    
B、2500元/ m2     
C、2575元/ m2     
D、2632元/ m2

17、某幢建筑面積3000 m2的經濟適用房建設中,某開發企業花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費,并支付了20萬元的貸款利息和行政事業性收費。假定該項目需繳納的有關稅金按開發成本的4%計,管理費率和開發利潤率執行國家有關規定,該幢經濟適用住房的最高基準價格為(    )。
A、1067元/ m2    
B、1070元/ m2     
C、1087元/ m2     
D、1141元/ m2

18、某建筑物實際經過年數為10年,經估價人員現場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年,該建筑物經濟壽命為50年,殘值率為2%,用直線法計算該建筑物的成新率為(    )。
A、80%          
B、82%           
C、83%           
D、92%

19、某綜合辦公樓建設期為3年,有效經過年數為10年,現補辦了土地使用權出讓手續,土地使用權出讓年限為50年,建筑物剩余經濟壽命為35年,則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為(    )。
A、35年            
B、45年           
C、48年           
D、50年

20、某房地產的土地取得成本為1000萬元,開發成本為3000萬元,管理費用為200萬元,銷售費用為300萬元,開發利潤為500萬元,則該房地產的投資利潤率為(    )。
A、10.0%          
B、11.1%           
C、11.9%           
D、12.5%

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