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房地產估價師2004年《理論與方法》考試真題(2)

08-23 23:23:25  瀏覽次數:559次  欄目:制度與政策
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  11.城市房屋拆遷補償估價中,實行房產權調換且所調換房屋為期房的,為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價,則(。。
  A.估價時點為未來,估價對象為未來狀況
  B.估價時點與房地產狀況均為現在
  C.估價時點為現在,估價對象為未來狀況
  D.估價時點為現在,估價對象為過去狀況

  12.某建筑物的建筑面積為2000m2,占地面積為3000m2,現在重新獲得該土地的價格為8130元/m2,建筑物重量價格為900 元/m2,而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為(。。
  A. 44%
  B. 50%
  C. 67%
  D. 94%

  13.按間接比較的判定,某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況,價格低2%;而估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況,價格高5%。若改為直接比較判定,將出現(。┑那樾。
  A.估價對象的房地產狀況優于可比實例的房地產狀況,價格高7%
  B.可比實例的房地產狀況優于估價對象的房地產狀況,價格低7%
  C.可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071
  D.可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.933

  14.現需評估某宗房地產2004年10月末的價格,選取的可比實例成交價格為2500元/m2,成交日期為2004年1月末,該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1%,2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為( )元/m2。
  A.2648 
  B.2688
  C.2708 
  D.2734

  15.為評估某住宅2004年10月1目的正常市場價格,在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下:成交價格為4000元/m2,成交日期為2004年5月1日,成交價格比正常價格低2%,房地產狀況調整系數為1.087,已知從2004年5月1目到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%,則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于(。┰/m2!   
  A.3790 
  B.4238 
  C.4658 
  D.4663

  16.某宗房地產交易中,買方付給賣方2500元/m2,交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易,賣方按正常價格的5%繳納有關稅費,買方按正常價格的3%繳納有關稅費,則該宗房地產的正常成交價格最接近于( 。┰/m2。
  A.2427 
  B.2500 
  C.2575 
  D.2632

  17.在某幢建筑面積3000m2的經濟適用住房建設中,某開發企業花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費,并支付了20萬元的貸款利息和行政事業性收費。假定該項目需交納的有關稅金按開發成本的4%計,管理費率和開發利潤執行國家有關規定,該幢經濟適用住房的最高基準價格為(。┰/m2。
  A.1067 
  B.1070 
  C.1087 
  D.1141

  18.某建筑物實際經過年數為10年,經估價人員現場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年,該建筑物經濟壽命為50年,殘值率為2%,用直線法計算文具建筑物的成新率為(。。
  A.80% 
  B.82% 
  C.83% 
  D.92%

  19.某綜合辦公樓建設期為3年,有效經過年數為10年,現補辦了土地使用權出讓手續,土地使用權出讓年限為50年,建筑物剩余經濟壽命為35年,則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為(。┠。
  A.35 
  B.45 
  C.48 
  D.50

  20.某房地產的土地取得成本為1000萬元,開發成本為3000萬元,管理費用為200萬元,銷售費用為300萬元,開發利潤為500萬元,則該房地產的投資利潤率為(。。 
  A.10.0% 
  B.11.1% 
  C.11.9% 
  D.12.5%

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