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2004年房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》試卷及答案1

08-23 23:24:33  瀏覽次數:831次  欄目:制度與政策
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一、單項選擇題  
    1.房地產具有供給有限特性,本質上于( 。。
  A.土地總量有限
    B.規劃限制
    C.房地產不可移動
    D.價值量大

  2.某套住宅總價為30萬元,套內建筑面積為125m2,套內墻體面積為20m2,分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為( 。┰痬2。
  A.1667 
    B.1765 
    C.1875 
    D.2000

  3.某宗土地面積2000m2,城市規劃規定的限制指標為:容積率3,建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下,下列建設方案中最可行的是( )。(建設工程教育網提供)
  A.建筑物地面一層建筑面積為800m2,總建筑面積為5000m2
  B.建筑物地面一層建筑面積為1400m2,總建筑面積為 5000m2
  C.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為5500m2
  D.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為2500m2

  4.房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分,具體包括有形的實體、該實體的質量以及( )。
  A.相應配套的基礎設施 
    B.土地的形狀
  C .組合完成的功能   
    D.立體空間

  5.在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下,住宅所有權人尋找他人出資,合作加蓋房屋并進行分成,屬于動用( )的行為。
  A.宅基地所有權 
    B.空間利用權 
    C.地役權  
    D.建筑物相鄰關系

  6.某宗面積為3000m2的工業用地,容積率為0.8,樓面地價為700元/m2,F按規劃擬改為商業用地,容積率為5.0,樓面地價為960 元/m2。理論上應補地價( )萬元。(建設工程教育網提供)
  A.78 
    B.882 
    C.1210 
    D.1272

  7.某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用,與之類似的現房價格為5000元/m2,現房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現率10%和風險補償值100元/m2計,該幢房地產目前的價格應為( )元/m2。
  A. 4400 
    B.4409 
    C.4445 
    D.4455

  8.一套建筑面積為100m2,單價為2000元/m2的住宅,首期付款5萬元,余款在未來10年內以抵押款方式按月等額支付,貸款年利率為5.31%,則該套住宅的(。。(建 設工程教育網 提供)
  A.實際單價為2000元/m2,實際總價為30.16萬元
  B.實際單價為1950元/m2,實際總價為20萬元
  C.實際單價為2000 元/m2,實際總價為20萬元
  D.實際單價為2000元/m2,實際總價為30.16萬元

  9.同區位的甲、乙、丙三種房地產,當價格變化百分比為10%時,需求量變化百分比分別為30%、10%、0,則甲、乙、丙三種房地產的需求的價格彈性數值類型分別是(。。
  A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
  B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性
  C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
  D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性

  10.現實中,房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為(。。
  A.存量+新開發量十其他種類房地產轉換為該種房地產量一該種房地產轉換為其他種類房地產量一拆毀量
  B.存量十新開發量十該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量
  C.存量+新開發量+空置房量一拆毀量
  D.存量+新增竣工量一拆毀量

  11.城市房屋拆遷補償估價中,實行房產權調換且所調換房屋為期房的,為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價,則(。。(建 設工程教育網提供)
  A.估價時點為未來,估價對象為未來狀況
  B.估價時點與房地產狀況均為現在
  C.估價時點為現在,估價對象為未來狀況
  D.估價時點為現在,估價對象為過去狀況

  12.某建筑物的建筑面積為2000m2,占地面積為3000m2,現在重新獲得該土地的價格為8130元/m2,建筑物重量價格為900 元/m2,而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為(。。
  A. 44%
    B. 50%
    C. 67%
    D.94%

  13.按間接比較的判定,某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況,價格低2%;而估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況,價格高5%。若改為直接比較判定,將出現(。┑那樾。
  A.估價對象的房地產狀況優于可比實例的房地產狀況,價格高7%
  B.可比實例的房地產狀況優于估價對象的房地產狀況,價格低7%
  C.可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071
  D.可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.933

  14.現需評估某宗房地產2004年10月末的價格,選取的可比實例成交價格為2500元/m2,成交日期為2004年1月末,該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1%,2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為( )元/m2。
  A.2648 
    B. 2688
    C. 2708 
    D.2734

  15.為評估某住宅2004年10月1目的正常市場價格,在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下:成交價格為4000元/m2,成交日期為2004年5月1日,成交價格比正常價格低2%,房地產狀況調整系數為1.087,已知從2004年5月1目到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%,則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于(。┰/m2。(建設 工程教育網 提供)
  A.3790 
    B.4238 
    C.4658 
    D.4663

  16.某宗房地產交易中,買方付給賣方2500元/m2,交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易,賣方按正常價格的5%繳納有關稅費,買方按正常價格的3%繳納有關稅費,則該宗房地產的正常成交價格最接近于( 。┰/m2。
  A.2427 
    B.2500 
    C.2575 
    D.2632

  17.在某幢建筑面積3000m2的經濟適用住房建設中,某開發企業花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費,并支付了20萬元的貸款利息和行政事業性收費。假定該項目需交納的有關稅金按開發成本的4%計,管理費率和開發利潤執行國家有關規定,該幢經濟適用住房的最高基準價格為(。┰/m2。(建設工程教育網提供)
  A.1067 
    B.1070 
    C.1087 
    D.1141

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