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05年房地產估價案例與分析考試真題(一)

08-23 23:25:01  瀏覽次數:503次  欄目:制度與政策
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一、問答題
(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營,租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價,酒樓業主不配合拆遷工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料,該酒樓產權清晰,權屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。
請問:
1、 針對該類拆遷估價,在估價程序上應特殊注意哪些環節? 
2、 裝修補償應如何確定? 
3、 對已存在的租賃關系,估價時應如何處理?
(二)法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經調查,該辦公樓是甲企業因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規則規定,拍賣所得價款處法律規定優先受償的以外,全部用于償還銀行貸款,買受人承擔全過程相關稅費。
請問:
1、 估價機構是否有異物將估價結果告知借款企業?為什么?
2、 拍賣保留價應由誰確定?如何確定?
3、 乙公司欲競買該辦公樓,現向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發生哪些稅費?
(三)某新建商業房地產出租經營,欲評估其轉讓價格,F選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例,測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。
請問:
1、 這樣的做法有哪些錯誤?
2、 若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?
二、單項選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意,請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)
(一)估價對象為某三星級賓館,土地使用權性質為劃撥商業用地
1、業主委托房地產估價機構評估該賓館的抵押價值。下列關于房地產抵押貸款風險的表述中,正確的是()
A、抵押期限內房地產市場變動造成市場價值下降形成預期風險。
B、抵押期限內房地產不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險
C、抵押人不能履行債務時,因處置抵押物的強制性等造成房地產價形成耗損風險
D、選用估價方法不恰當形成適宜性風險
2、如果該賓館的財務數據能客觀反映同類賓館的客觀經營狀況和經營收益,則在運用收益法評估該賓館的價值時()
A、該賓館財務數據中的當年凈利潤可視作年凈收益
B、按當地同類賓館的正常經營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益
C、鈣賓館財務數據中的年凈利潤減當地同類賓館的正常商業利潤可視作年凈收益
D、根據該賓館財務數據中的年總利潤、建筑物折舊和財務費用,并考慮未來變動情況,扣減當地同類賓館的正常商業利潤后的所得可視作年凈收益
3、若采用成本法估價,下列表述中不正確的是()
A、應對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊
B、無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息
C、在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金
D、在最終積算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金
4、假如以投;馂碾U為估價目的評估該賓館的保險價值,估價結果味3500萬元,則()
A、3500萬元是該賓館的公開市場價值
B、3500萬元是該賓館房地產的公開市場價值
C、3500萬元是保險事故發生后的損失價值
D、投保時,保險金額不能超過3500萬元

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