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2006年房地產估價師房地產估價理論與方法考試試題二

08-23 23:25:35  瀏覽次數:118次  欄目:制度與政策
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二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的,得2分;錯選或多選的,不得分;少選且選擇正確的,每個選項得0.5分)

1、下列屬于土地使用管制的事項有( )。
A 建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
B 取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施
C 為某宗土地使用中,要求容積率為2.0
D甲、乙兩宗土地使用中,甲土地必須為乙土地留出通告道路
E 某宗土地只能用于商業房地產開發

2、某宗房地產是采用抵押貸款方式購買的,購買總價為50萬元,首付款為房價的30%,余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有( )。
A 該房地產的實際價格等于名義價格
B 價格名義價格為50萬元
C 該房地產的實際價格高于50萬元
D 該房地產的實際價格為50萬元
E 該房地產不存在名義價格

3、公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現的價格( )。
A 賣方和買方掌握必要的市場信息
B 賣方具有必要的專業知識,并了解交易對象
C 買方具有特殊的興趣,并愿意給予附加出價
D 賣方和買方追求各自利益的最大化
E 賣方和買方急于完成交易

4、根據適合原理,均衡原理以及收益遞增遞減原理,當房地產( )時,便為最高最佳使用。
A 與外部環境最協調
B 達到規模遞增
C 內部構成要素的組合最適當
D 外部環境與內部因素相關聯
E 外部環境要素為最適當的組合

5、市場法中實物狀況比較和調整的內容包括( )。
A 環境
B 地形地勢
C 外部配套設施
D 內部基礎設施完備程度
E 裝飾裝修

6、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時,房地產正常的成交價格等于( )。
A 賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)
B 賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費
C 買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費
D 應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率
E 買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)

7、下列關于重新購建價格的說法中,正確的有( )。
A 重新購建價格是指重新開發建設全新狀況的估價對象所必需的支出
B 重新購建價格是在估價時點的價格
C 重新購建價格是客觀的價格
D 建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格
E 土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

8、在運用成本法時最主要的有( )。
A 區分計劃成本和實際成本
B 區分實際成本和客觀成本
C 結合實際成本來確定評估價值
D 結合實際開發利潤來確定評估價值
E 結合市場供求分析來確定評估價值

9、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中,屬于經濟折舊的有( )。
A 功能落后
B 功能缺乏
C 環境污染
D 交通
E 正常使用的磨損

10、根據凈收益求取的不同,收益法可分為( )。
A 直接資本化法
B 投資法
C 收益乘數法
D 利潤法
E 現金流量折現法

11、假設開發法中,選擇最佳的開發利用方式最重要的是要選擇最佳用途,而最佳用途的選擇要考慮土地位置的( )。
A 可接受性
B 保值增值性
C 現實社會需要程度
D 未來發展趨勢
E 固定性

12、運用長期趨勢法估價的一般步驟有( )。
A 搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料,并進行檢查
B 整理搜集到的歷史價格資料,畫出時間序列圖
C 觀察、分析時間序列,得出一定的模式
D 以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格
E 對未來的價格進行分析和預測

13、高層建筑地價分攤的方法有( )。
A 按建筑物價值進行分攤
B 按房地價值進行分攤
C 按土地價值進行分攤
D 按建筑面積進行分攤
E 按樓面地價進行分攤

14、影響房地產價格的經濟因素主要有( )。
A 經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平
B 社會發展狀況、房地產投機和城市化
C 財政收支及金融狀況、利率
D 物價、匯率、居民收入
E 人口數量、行政隸屬變更、居民收入

15、下列關于明確房地產估價時點的表述中,正確的有( )。
A 對當前的價值進行評估,一般以實地查勘估價對象期間或估價作業期內的某個日期為估價時點
B 城市房屋拆遷估價,估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日薄西山
C 分期實施的房屋拆遷,應以房屋拆遷公告之日為估價時點
D 房地產估價人員可以假定估價時點
E 對原估價結果有異議而引起的復核估價,應以申請復核之日為估價時點

三、判斷題(共15題,每題目1分,請根據判斷結果,在答題卡上涂黑其相應的符號,用“√”表示正確用“×”表示錯誤不答不得分,判斷錯誤扣1分,本題部分最多扣至零分)

1、房地產價格是客觀存在的,是不以個人意志為轉移的,因此,房地產估價實際上是房地產專業估價人員對房地產市場價格形成進行市場模擬的過程,所要提示的是房地產的理論價格。( )

2、甲、乙是兩塊條件相同的相鄰地塊,甲土地單價為1400元/ m2,容積率為4,土地使用年限為40年; 乙土地單價為900元/ m2,容積率為2.5,土地使用年限為50年,則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經濟(土地報酬率為6%)。( )

3、在一定時期內,對于開發周期較短的房地產,供給彈性相應地比較;開發周期較長的房地產,供給彈性相應地比較大。( )

4、均衡原理是以房地產內部構成要素與其外部環境是否協調均衡,來判斷該房地產是否為最高最佳使用,它可以幫助確定最佳規模和最佳用途。( )

5、某宗可比實例房地產2006年1月30日的價格為500美元/ m2,該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%,假設人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣,2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣,則將該可比實例調整為2006年9月30日的價格約為3758人民幣/ m2。

6、在建筑物折舊中,只有不可修復的功能落后,不存在可修復的功能落后。( )

7、某建筑物建成于1996年10月1日,該建筑物所在地的土地使用權為1994年10月工資1日取得,土地使用權年期為40年;該類建筑物壽命為50年,殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80%。( )

8、非住宅小區級的公共建筑的建設費用和住宅小區內的營業性用房與設施的建設費用均不能計入商品住宅的價格中。( )

9、某宗房地產,其土地于2000年底取得,土地使用權年期為50年。該房地產建成于2001年底,2002年底至2005年底的凈收益為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元;預計2005年底起可以穩定獲得年凈收益90萬元。該類房地產的報酬率為10%,則2006年1月1日該房地產價值為886萬元。( )

10、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現金流量與自有資金額的比率,可以由可比實例房地產的稅前現金流量除以自有資金金額得到。( )

11、假設開發法用于投資分析與用于估價的不同之處是:在選取有關參數和測算有關數值時,投資分析是站在一般投資者的立場上,而估價是站在某個特定投資者的立場上。( )

12、移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻,即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數,形成一個新的派生平均價格的時間序列,借以消除價格短期波動的影響,顯現出價格變動的基本發展趨勢。( )

13、有一棟四層公寓每層建筑面積相等,已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍,第三層的房地地為第四層的1.15倍,第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額為27%。()

14、一般而言,房地產價格與利率正相關,利率上升時房地產價格會上升,利率下降時房地產價格會下降。( )

15、接受做人委托后,受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務,并應明確至少一名合適所估價人員負責該估價項目。( )
四、計算題(共2題,20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的,要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程,不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答)

1、某商店的建筑面積為1000 m2,土地使用年限為40年,從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權人簽訂了租賃合同,租期為20年,月租金為150元/ m2,租金支付方式 為每2年一次性支付,支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/ m2,支付方式為每年年末一次性支付,預計類似商店正常月租金每年遞增5%,一般租賃經營的運營費用率為租金收入的30%。試求該公司2006年10月1日的承租人權益價值(房地產報酬率取8%)。(8分)

2、估價對象為一寫字樓,土地總面積1000 m2,于2001年9月底50底年使用權。寫字樓總建筑面積4500 m2,建成于2004年9月底,為鋼筋混凝土結構,建筑層高5m,沒有電梯,需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。

搜集有關資料如下:(1)搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例,有在資料如下表所示:

實例交易價格(元/ m2)
 交易情況
 交易日期
 房地狀況
 
A
 2200
 正常
 2006年3月30日
 比估價對象劣3%
 
B
 2050
 正常
 2005年12月30日
 比估價對象劣8%
 
C
 2380
 比正常價格高3%
 2006年5月30日
 比估價對象優5%
 

從2005年11月至2006年10月地價逐月上升0.5%。

(2)當地征收農地的費用等資料如下:

在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要57.32萬元的征地補償和安置等費用,向政府交付土地使用權出讓金等為150元/ m2,土地開發費用、稅金和利潤等為120元/ m2,以上合計為城市邊緣出讓土地使用權年限50年熟地的價格。

該城市土地分為八個級別,城市邊緣土地為第八級,而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示:

從2005年11月至2006年10月地價逐月上升0.5%。

(2)當地征收農地的費用等資料如下:

在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要57.32萬元的征地補償和安置等費用,向政府交付土地使用權出讓金等為150元/ m2,土地開發費用、稅金和利潤等為120元/ m2,以上合計為城市邊緣出讓土地使用權年限50年熟地的價格。

該城市土地分為八個級別,城市邊緣土地為第八級,而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示:


 

(3)在估價時點不設電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元/ m2,估價對象寫字樓門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重新購建價格為140萬元,經濟壽命為5年;設備的重新購建價格為100萬元,經濟壽命10年;建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設殘值率均為0。另調查,由于該寫字樓缺乏電梯,導致其出租率較低,僅為80%,月租金為38元/ m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%,正常月租金為40元/m2。一般租賃經營的正常運營費用率為租金收入的35%。如果在估價進點重置具有電梯的類似寫字樓,則需電梯購置費用60萬元,安裝費用40萬元。同時,由于該寫字樓的層高比正常層高要高,使其能耗增加。經測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環境的變化,該寫字樓的經濟折舊為20萬元。

試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要求用市場法和成本法綜合求取。土地5%,房地產報酬率為7%。(如需計算平均值,請采用簡單自述平均法,小數點后保留兩位)(12分)

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