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2006年《房地產估價理論與方法》考試試題參考答案

08-23 23:25:37  瀏覽次數:526次  欄目:制度與政策
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一、單項選擇題

1B 2D 3C 4C 5C 6C 7D 8C 9B 10C 11D 12A 13D 14A 15B

16D 17B 18B 19C 20D 21D 22A 23A 24C 25C 26B 27B 28A 29B 30C

31D 32A 33B 34B 35B

二、多項選擇題

1ACE 2DE 3ABD 4AC 5BDE 6ACD 7BCD 8BE 9CD 10AE

11ACD 12ABCD 13BCD 14ACD 15AB

三、判斷題目

1× 2√ 3× 4× 5√ 6× 7× 8√ 9√ 10√ 11× 12√ 13√ 14× 15×

四、計算題

1、解

(1)計算出租人權益價值

1)合同約定,租金每2年支付一次,年末支付,2年的租金=150×12×2×1000=360(萬元)

2)出租人權益價值=360×(1-30%)×(1/1.082+1/1.084+…+1/1.0816)=1072.38(萬元)

(2)完全產權下的市場價值

1)第一年租金,租金支付方式為每年支付,年末支付。即

租金=200×12×1000=240(萬元)

2)完全產權市場價值=240×(1-30%)×[1-(1.05/1.08)16]/(8%-5%)=2031.90(萬元)

(3)承租人權益價值=2031.90-1072.38=959.52(萬元)

2、解

(1)土地重新購建價格

1)市場法

比準價格A=2200×100/100×(1+0.5%)6×100/97=2336.94(元/ m2)

比準價格B=2050×100/100×(1+0.5%)9×100/92=2330.56(元/ m2)

比準價格C=2380×100/103×(1+0.5%)4×100/105=2244.99(元/ m2)

估價對象的比準價格為:(2336.94+2330.56+2244.99)/3=2304.16(元/ m2)

V=2304.16×1000≈230.416(萬元)

2)成本法

最末級

土地的重置價格

(57.32×10000/666.67+120.00)×[1-1/(1+5%)45]+150.00×{[1-1/(1+5%)45]/[1-1/(1+5%)50]}=1016.79(元/ m2)

則成本法估算的土地重置價格為:1016.79×2=2033.58(元/ m2)

3)估價對象的土地重置價格為:(2304.16+2033.58)=2168.87(元/ m2)

總價為:2168.87×1000=216.89(萬元)

(2)建筑物價格

1)建筑物重置價格為

1800×4500=810.00(萬元)

2)建筑物折舊

A門窗損壞折舊=10.00(萬元)

B裝修折舊=140×2/5=56(萬元)

C設備折舊=100×2/10=20(萬元)

D長壽命物質折舊=[810.00-10.00-140.00-100.00] ×2/47=23.83(萬元)

E功能缺乏折舊的計算,年租金損失為:

(40×4500×12×85%-38×4500×12×80%)×(1-35%)=19.44(萬元)

功能缺乏折舊:19.44/7%×[1-1/(1/7%)45]=264.49(萬元)

F功能過剩折舊:1/7%×[1-1/(1+7%)45]=13.61(萬元)

G經濟折舊為20萬元

H該寫字樓的折舊總額為10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00=407.93(萬元)

(3)該寫字樓2006年9月30日的價值為216.89+10.00-407.93=618.96(萬元)

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