歡迎來到http://www.nvlbio.live !
當前位置:六六工程資料網建筑工程考試頻道房地產估價師歷年真題制度與政策2007年《房地產估價案例分析》考試試題(3)

2007年《房地產估價案例分析》考試試題(3)

08-23 23:25:44  瀏覽次數:450次  欄目:制度與政策
標簽:真題,試題下載, 2007年《房地產估價案例分析》考試試題(3),http://www.nvlbio.live

  三、下列房地產估價報告存在多處錯誤,請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分,本題全對得40分。每個錯誤對應一個序號,未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)
封面和目錄(略)
致委托人函
××市中級人民法院:
  受貴法院的委托,我公司對位于××市××路3號樓5層整層957.3m2辦公用途的房地產(以下簡稱估價對象)進行了估價。
  估價時點:2007年3月5日。
  我公司根據《房地產估價規范》(GB/T502911999)的要求,根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學合理的估價方法,在認真分析現有資料基礎上,結合估價經驗與影響房地產市場價格因素的分析,確定估價對象在滿足全部假設限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為人民幣壹仟零玖拾萬元整(RMB 1094萬元整),折合每平方米建筑面積單價為人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。
  估價報告應用的期限  自2007年3月16日起1年。
  隨函附交3份房地產估價報告。
××××房地產評估有限公司(蓋章)
法定代表人:×××(簽字)
2007年3月16日
注冊房地產估價師聲明
我們鄭重聲明:
  1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
  2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論,但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
  3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系,也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
  4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析,形成意見和結論,撰寫本估價報告。
  5.我們已對本報告中的估價對象進行了實地查看。
  6.沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。
  7.本報告不可作為任何形式的產權證明文件。
  8.未經本估價機構書面同意,本報告的全部或任一部分均不得用于公開的文件、通告或報告中,也不得以任何方式公開發表。
  注冊房地產估價師:×××(簽名蓋章)注冊號:(略)
  注冊房地產估價師:×××(簽名蓋章)注冊號:(略)
估價的假設和限制條件(略)
估價結果報告
  一、委托人(略)
  二、估價機構(略)
  三、估價對象
  根據《房屋所有權證》(證號:×房地×字[2000]第××××號)、《國有土地使用證》[證號:××地×字(1999)第××號]、實地查看情況及調查資料,估價對象房地產的區位、實物、權益狀況如下:
 。ㄒ唬﹨^位狀況
  位置:坐落××市××路3號樓5層整層
  城市規劃:行政辦公區
  環境景觀:優美整潔
  公共服務及基礎設施完備程度:基本完備
  商務氛圍:處于××市行政中心范圍
 。ǘ⿲嵨餇顩r
  1.土地狀況
  用途:辦公
  地號:××區××街道163街坊1/6丘
  四至:(略)
  土地等級:1級
  土地共用面積:3500m2
  地勢:土地平整
  其中土地分攤面積:500m2
  2.建筑物狀況
  建筑面積:957.3m2
  建筑結構:磚混一等
  層數:7層,無地下室,估價對象處于5層
  層高:3.3m,檐高:24m
  用途:辦公
  竣工日期:1999年12月1日
  裝修:室內普通裝修、公共部分精裝修
  設施設備、建筑類型、外觀、空間布局、維護保養使用情況等(略)
  利用現狀:現空置
 。ㄈ嘁鏍顩r
  1.建筑物權益狀況 根據《房屋所有權證》(證號:×房地×字[2000]第××××號)記載:估價對象建筑物權利人:×××、×××,所有權性質:私有,用途:辦公,建筑面積957.3m2,磚混一等。
  2.土地使用權權益狀況 根據《國有土地使用證》(證號:××地×字[1999,第××號)記載:估價對象土地用途為辦公,其土地使用權性質為國有出讓。土地共用面積:3500m2,其中分攤土地面積:500m2,土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告按無續期考慮。
  3.他項權利狀況 估價對象已設定他項權利(抵押權),抵押權人為中國工商銀行××支行,至估價時點尚未注銷。具體情況如下:
  他項權利人:中國工商銀行××支行
  權利種類:期房抵押
  建筑面積:9573m2;
  權利價值:574.38萬元
  抵押部分:5層整層
  設定日期:1999年8月
  他項權證號:×房地×他字(1999)第×××號
  四、估價目的
  為法院辦案提供價格參考。
  五、評估的價值類型和定義
  采用公開市場價值標準評估估價對象在滿足本次估價全部假設和限制條件下于估價時點的市場價值。
  六、估價時點
  估價時點為2007年3月15日。
  七、估價依據(略)
  八、估價原則(略)
  九、估價方法
  本報告選用的估價方法為市場法和收益法。
  市場法是根據類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法;即選取一定數量的可比實例并將它們與估價對象進行比較,對可比實例的成交價格進行適當的修正來求取估價對象價值的方法。
  收益法采用報酬資本化法,即房地產價值等于預測估價對象未來各期的凈收益,選用適當的報酬率將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。
  綜合兩種估價方法的估價結果,確定估價對象估價值。
  十、估價結果
  根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學合理的估價方法,在認真分析現有資料基礎上,結合估價經驗與影響房地產市場價格因素的分析,確定:估價對象在滿足全部假設限制條件下于估價時點2007年3月5目的市場價值為:人民幣 壹仟零玖拾肆萬元整(RMB 1094萬元整),折合每平方米建筑面積單價為:人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。
  十一、估價報告應用的限制
  本估價報告有效期自完成之日起一年內使用有效,即2007年3月16日至2008年3月15日。
  十二、估價作業日期
  2007年3月5日至2007年3月16日
  十三、注冊房地產估價師及其他參與估價的人員(略)
估價技術報告
  一、估價對象分析(略)
  二、房地產市場分析(略)
  三、最高最佳使用分析(略)
  四、估價方法選用
  本報告所采用的估價方法為市場法和收益法。
  市場法是根據類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法;即選取一定數量的可比實例并將它們與估價對象進行比較,對可比實例的成交價格進行適當的修正來求取估價對象價值的方法!
  收益法采用報酬資本化法,即房地產價值等于預測估價對象未來各期的凈收益,選用適當的報酬率將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。
  綜合兩種估價方法的估價結果,確定估價對象估價值。
  五、估價的測算過程
  市場法的基本步驟為:
  搜集交易案例→選取可比實例→建立價格可比基礎→交易情況修正→市場狀況(交易日期)調整→房地產狀況調整(區域因素、個別因素)→求取比準價格其基本計算公式如下:
  估價對象比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數
 。ㄒ唬┦袌龇
  1.選取可比實例 搜集類似房地產的交易實例,根據估價對象的用途、交易類型、區位和交通、基礎設施等具體條件(表1),選擇3個可比實例進行比較。
表1  可比實例表

  2.可比實例與估價對象比較分析 可比實例與估價對象的各種房地產價格影響因素說明見表2。
表2  因素條件對比說明表

  3.修正調整過程 以估價對象的備因素條件為基準,相應分值為100,將可比實例交易時的相應因素條件與估價對象比較,確定出相應的分值。(區域因素與個別因素中子因素權重相同)。
表3  因素條件分值表

  根據上述分值,得到修正調整系數,并將各可比實例成交價格修正調整為符合估價對象條件的比準價格。
表4  可比實例因素條件修正調整系數與比準價格表

  4.市場法估價結果 3個可比實例比準價格比較接近,取其簡單算術平均值為市場法求取的估價對象的比準價格:
 。12062+10778+11678)/3=11506元/m2
 。ǘ┦找娣y算
 收益法的基本步驟為:
  搜集預測需要的有關收入和費用的數據資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運營費用→預測估算凈收益一求取適當的報酬率→選用適宜的報酬資本化法公式求出收益價格!
  根據市場分析預測,估價對象房地產未來的凈收益將逐年遞增,所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。
  其計算公式如下:
  
  式中:
  V一房地產的收益價格;
  A一一房地產未來每年凈收益;
  Y一一房地產的報酬率;
  n一一房地產的收益期限;
  g一一凈收益逐年遞增的比率。
  1.租賃收入的確定根據估價人員現場調查,該地區類似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設施等不同,約為1.8~2.5元/(m2?天),根據估價對象的具體情況,經估價人員綜合分析,確定估價對象現狀條件下可能實現的市場租金水平為2元/(m2?天)。
  2.空置率及租金損失率的確定根據估價人員的調查,考慮目前該地區的辦公用房的供給需求狀況及空置水平,該地區辦公用房緊張,出租率水平在90%左右,確定空置率及租金損失率合計為10%。
  3.年有效毛收入的確定
有效毛收入=日租金收入×天數/年×(1-置及租金損失率)
  4.凈收益的確定根據目前房地產租賃市場出租人負擔的租賃成本分析,主要包括維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費、物業管理費、采暖空調費等,其他由承擔人支付。經市場調查,確定租賃運營費用率為20%。
現時年凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)
  5.報酬率的確定房地產報酬率實質上是房地產投資回報與所投入資本的比率,報酬率可采用累加法確定。
報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優惠率
  房地產報酬率確定為6%。
  6.剩余收益期限的確定根據《國有土地使用證》,估價對象登記土地性質為出讓,土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告設定估價對象剩余使用期限42年,無續期。
  7.租金年增長率的確定經估價人員綜合分析,確定估價對象租金年增長率為2.5%。
  8.收益價格的確定。
 
  表5 收益法計算過程   (每平方米)

  運用收益法求取的估價對象收益價格為11360元/m2。
 。ㄈ┕纼r對象房地產價格的確定
  采用兩種不同途徑進行估價得到的不同結果均其有一定的意義和客觀依據,因兩個結果差異不大,經綜合考慮,取兩種方法測算結果的算術平均值作為本次估價結果。

[1] [2]  下一頁

,2007年《房地產估價案例分析》考試試題(3)
贵州快3下载