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2007年《房地產估價案例分析》考試試題(4)

08-23 23:25:46  瀏覽次數:966次  欄目:制度與政策
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  四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個,后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯,則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。
  估價對象現狀為一空置廠房,土地面積4000m2,總建筑面積6000m2,分析其所在區位特點和周邊環境,適宜裝修改造成純辦公樓出租;裝修改造方案獲得政府主管部門批準后,補辦了相關手續、補交了土地價款,土地使用期限自2007年10月1日起50年,總建筑面積不變,F需評估估價對象在2007年10月1目的市場價格(購買總價和單價)。
  有關資料如下:
  1.預計估價對象裝修改造的工期為1年,裝修后即可全部租出,可出租面積為建筑面積的97%。經調查,附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%,可出租面積的平均年租金經預測穩定在1000元/m2,空置和租金損失率為10%,出租成本及稅費為年租金收入的25%!
  2.預計裝修改造費用(含管理費用)為每平方米建筑面積1000元,假設費用在裝修改造期間均勻投入。
  3.折現率為12%,銷售費用及銷售稅費率為7%(與銷售同時發生),購買現廠房的稅費為3%。
  估價測算如下(節選):
  一、估算凈收益
  凈收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(萬元)
  二、測算報酬率Y
  采用市場提取法,通過調查類似辦公用途房地產的價格、凈收益等資料,根據公式
  采用試算法推算報酬率。具體如下:
求取可比實例報酬率表

  注:上表計算結果無誤。
  報酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%
  取整報酬率為8.5%。
  三、估算裝修改造后的辦公樓總價值
   
  四、裝修改造費用總額
  裝修改造費用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02萬元
  五、銷售費用與銷售稅費
  銷售費用與銷售稅費=3981.45×7%/(1+12%)=248.84萬元
  六、購買現廠房的稅費
  設估價對象的市場價格總價為V,則
  購買現廠房的稅費總額=V×3%
  七、計算估價對象在估價時點的市場價格。
估價對象的市場價格總價V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
        V=2650.50萬元
  單價=2650.50/6000=4417.49元/m2

答案:
  1.凈收益測算錯誤,應采用估價對象的可出租面積比例為87%
  凈收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35萬元
  2.測算報酬率Y中,案例A與估價對象差異較大,應剔除
  報酬率=7.909%+8.092%+8005%1=8.002%
  3.裝修改造后的辦公樓價值測算錯誤,收益年限應為49年
  裝修改造后的辦公樓價值=
  或:
  裝修改造后的辦公樓價值=352.35/8%×[1-1/(1+8%)49]/(1+12%)=3841.92萬元
  4.裝修改造費用的計算錯誤,折現率應為12%。
  裝修改造費用:1000×6000÷(1+12%)0.5=566.95萬元
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