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2006年房地產估價師《房地產估價理論與方法》考試試題(5)

08-23 23:26:01  瀏覽次數:114次  欄目:制度與政策
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   二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選答案中,有兩個或兩個以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的,得2分;錯選或多選的,不得分;少選且選擇正確的,每個選項得0.5分)
  1.下列屬于土地使用管制的事項有(。。
  A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
  B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施
  C.某宗土地使用中,要求容積率為2.0
  D.甲乙兩宗土地使用中,甲土地必須為乙土地留出通行道路
  E.某宗土地只能用于商業房地產開發

  2.某宗房地產是采用抵押貸款方式購買的,購買總價為50萬元,首付款為房價的30%,余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有(。。
  A.該房地產的實際價格等于名義價格
  B.該房地產的名義價格為50萬元
  C.該房地產的實際價格高于50萬元
  D.該房地產的實際價格為50萬元
  E.該房地產不存在名義價格

  3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現的價格(。。
  A.賣方和買方掌握必要的市場信息
  B.賣方具有必要的專業知識,并了解交易對象
  C.買方具有特殊的興趣,并愿意給予附加出價
  D.賣方和買方追求各自利益的最大化
  E.賣方和買方急于完成交易

  4.根據適合原理,均衡原理以及收益遞增遞減原理,當房地產(。⿻r,便為最高最佳使用。
  A.與外部環境最協調
  B.達到規模遞增
  C.內部構成要素的組合最適當
  D.外部環境與內部因素相關聯
  E.外部環境要素為最適當的組合

  5.市場法中實物狀況比較和調整的內容包括(。。
  A.環境
  B.地形地勢
  C.外部配套設施
  D.內部基礎設施完備程度
  E.裝飾裝修

  6.在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時,房地產正常的成交價格等于(。。
  A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)
  B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費
  C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費
  D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率
  E.買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)

  7.下列關于重新購建價格的說法中,正確的有(。。
  A.重新購建價格是指重新開發建設全新狀況的估價對象所必需的支出
  B.重新購建價格是在估價時點的價格
  C.重新購建價格是客觀的價格
  D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格
  E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

  8.在運用成本法時最主要的有(。。
  A.區分計劃成本和實際成本
  B.區分實際成本和客觀成本
  C.結合實際成本來確定評估價值
  D.結合實際開發利潤來確定評估價值
  E.結合市場供求分析來確定評估價值

  9.建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中,屬于經濟折舊的有(。。
  A.功能落后
  B.功能缺乏
  C.環境污染
  D.交通擁擠
  E.正常使用的磨損

  10.根據凈收益求取的不同,收益法可分為(。。
  A.直接資本化法
  B.投資法
  C.收益乘數法
  D.利潤法
  E.現金流量折現法

  11.假設開發法中,選擇最佳的開發利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的(。。
  A.可接受性
  B.保值增值性
  C.現實社會需要程度
  D.未來發展趨勢
  E.固定性

  12.運用長期趨勢法估價的一般步驟有(。。
  A.搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料,并進行檢查、鑒別
  B.整理搜集到的歷史價格資料,畫出時間序列圖
  C.觀察、分析時間序列,得出一定的模式
  D.以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格
  E.對未來的價格進行分析和預測

  13.高層建筑地價分攤的方法有(。。
  A.按建筑物價值進行分攤
  B.按房地價值進行分攤
  C.按土地價值進行分攤
  D.按建筑面積進行分攤
  E.按樓面地價進行分攤

  14.影響房地產價格的經濟因素主要有(。。
  A.經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平
  B.社會發展狀況、房地產投機和城市化
  C.財政收支及金融狀況、利率
  D.物價、匯率、居民收入
  E.人口數量、行政隸屬變更、居民收入

  15.下列關于明確房地產估價時點的表述中,正確的有(。。
  A.對當前的價值進行評估,一般以實地查勘估價對象期間或估價作業期內的某個日期為估價時點
  B.城市房屋拆遷估價,估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之曰
  C.分期實施的房屋拆,應以房屋拆遷公告之日為估價時點
  D.房地產估價人員可以假定估價時點
  E.對原估價結果有異議而引起的復核估價,應以申請復核之日為估價時點

答案:
1.ACE   2.DE    3.AD    4.AC    5.BDE
6.ABD   7.ABCD  8.BE    9.CE    10.AE.
11.ACD  12.ABCD 13.BCD  14.ACD  15.A.B.
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