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房地產估價師:2007年《開發經營與管理》真題之計算題

08-23 23:26:30  瀏覽次數:215次  欄目:制度與政策
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四、計算題(共2題、20分。要求列出算式、計算過程:需按公式計算的,要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的,不得分。請在答題紙上作答)
    1.某家庭擬購買一套新房,并將原有住房出租。預計原有住房的凈租金收入為每月2000元,資本化率為9.6%,假設租金和住房市場價值不隨時間發生變化。該家庭希望實現 “以租養房”,即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的30%,余款申請年利率為6%的住房抵押貸款,按月等額還款,最長貸款年限為20年。

  問:

    (1)該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數點后2位)?

    (2)設該家庭購買了這一最高總價的新房,并希望在還款一段時間之后,利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款,問至少需要在還款多少個月(取整)后,再出售原有住房并還清貸款?  (8分)

    2.某購物中心開發項目規劃建設用地面積為10000m2,總建筑面積為15000m2。預計項目開發建設周期為2年,總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項目第1年投資8100萬元,其中資本金為5400萬元,其余為甲銀行貸款;項目第2年投資5400萬元,全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%,按年復利計息,項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發商將購物中心用于出租經營,且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息,乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0%,按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%,采用基礎租金加百分比租金形式出租,基礎租金不隨時間變化,百分比租金為超額營業額的10%。預計購物中心的出租率為95%,年超額營業額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。開發商于項目運營3年后整體轉售,凈轉售收入是年凈經營收入的9.5倍。假設投資和貸款發生在年初,收入、運營成本和還款均發生在年末,不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題:

    (1)若開發商要求的自有資金目標收益率為20%,則購物中心的年最低基礎租金為多少元/m2(精確到個位)?

    (2)在該最低基礎租金水平下,設項目全部投資的目標收益率為13%,求項目全部投資的內部收益率是多少(精確到小數點后2位)?  (12分)

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