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房地產估價師:2007年《開發經營與管理》真題之答案

08-23 23:26:31  瀏覽次數:562次  欄目:制度與政策
標簽:真題,試題下載, 房地產估價師:2007年《開發經營與管理》真題之答案,http://www.nvlbio.live

    一、單項選擇題
    1.C  2.D  3.B  4.C
    5.C提示:吸納周期:市場上可供租售量/吸納量。
    6.C
    7.D提示:金融機構過度放貸是房地產泡沫形成的阻燃劑。
    8.C  9.D  10.A  11.A
    12.B提示:指數平滑法的計算公式為Qt=aSt-1+(1-a)Qt-1,其中,Qt為本期的預測量,St-1為上期的實際銷售量,Qt-1為上期的預測量,a為系數。
    13.C  14.B  15.B  16.C  17.B  18.A
    19.D  提示:資本金利潤率:年平均利潤/資本金。
    20.B  提示:成本利潤率:利潤扣除土地增值稅/總成本。
    21.C  提示:利息備付率:年利潤/年應付利息。
    22.C  23.D
    24.A  提示:用標準差系數計算,標準系數越小,風險越小。
    25.A  26.C  27.A  28.D  29.D  30.A  31.C  32.D  33.D  34.D
    35.A  提示:凈經營收入=1000X(1-5%-30%)—200-120=330萬元。
    二、多項選擇題
    1.ACE  2.BCDE
    3.ABD  提示:房地產周期循環的供求平衡點是長期平均空置率。
    4.ABD  5.CE  6.BCD  7.ABD  8.ACD  9.ABCE  10.ACE  11.ADE  12 ABDE
    13.ABC  14.ABCD  15.ABD
    三、判斷題
    1.√
    2.X  提示:系統風險是不能被分散和抵消的風險。
    3.X
    4.X  提示:房地產空間市場上的需求者是使用房地產的家庭和企業。
    5.√
    6.X  提示:資本金利潤率:年平均利潤/資本金。
    7.X  提示:資產負責率屬于長期償債能力指標。
    8.√
    9.X  提示:敏感性分析是在風險因素未知的情況下的抗風險分析。
    10.√ 
    11.X
    12.X  提示:商用房地產抵押貸款是指購買商用房地產的企業或者個人,以所購買的房地產作為抵押擔保,向金融機構申請貸款的行為。
    13.X  提示:房地產項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格等的分析。
    14.√
    15.√

   四、計算題
   1.A=2000元,i=6%/12=0.5%,i=9.6%,n=20×12=240月
   (1)設能購買新房的最高價為戶
   申請的貸款額:D=P×(1-30%);
   由公式:D=A/i×[1—1/(1+i)n]
   得至p=39.88萬元
   (2)設需要還款/21個月
   住房的市場價值:A/T×12=25萬元;
   D=25+A/i×[1—1/(1+i)n1]
   得:n1=15.2
   即16個月。
   2.(1)設年最低基礎租金為A
   第1年初:投資8100萬元,其中自有資金為5400萬元,貸款為8100-5400:2700萬元;
   第2年初:投資5400萬元,全部貸款;
   第3年初向乙銀行貸款:2700×(1+9.0%)2+5400X(1+9.0%)=9093.87萬元;
   第3、4、5年末的凈經營收益:R1(15000×70%×95%×A+10000×10%)×(1—35%)/10000-9093.87×7.0%;
   第6年的凈收益:R3=9.5×[(15000×70%×95%×A+10000×10%)×(1—35%)/10000-9093.87×7.0%]—9093.87;

     自有資金現金流量表:
        0      1      2     3       4     5
  十  5400           R1     R1      R1    R2 
                 
 NPV -5400     0     R1     R1      R1    R2

    自有資金的凈現值二0可得出年最低基礎租金:
   R1/(1+20%)2+R1/(1+20%)3+R2/(1+20%)4+R3/(1+20%)5一5400=0
   A=2486元/m2
       (2)全投資資金的現金流量表:
          0          1            2             3           4          5
    + 1625.29     1625.29     1625.29     6346.38     8100        5400        
   NPV -8100       -5400        1625.29     1625.29     1625.29   6346.38

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