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房地產估價師:2007年《制度與政策》真題(五)

08-23 23:26:38  瀏覽次數:759次  欄目:制度與政策
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四、綜合分析題(共2大題,15小題,每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的,得2分;錯選或多選的,不得分;少選且選擇正確的,每個選項得0.5分)
(一)
 2005年1月,甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區一塊國有土地的使用權,投資6000萬元開發商品住宅。甲公司委托乙房地產估價機構(以下簡稱乙機構)對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。被拆遷入李某就其房屋的性質與甲公司未能協商一致。該項目于2005年10月1日動工,由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。 該區私營企業職工王某以抵押貸款方式,于2006年2月以5000元/㎡的價格預購了一套80㎡的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人,售房收入44萬元。
1.該項目土地使用權出讓合同由(    )與甲公司簽訂。
A.該市人民政府土地管理部門   
B.該區人民政府土地管理部門
C.該區人民政府  
D.該市人民政府
答案:B
解析:《城市房地產管理法》第十五條規定,土地使用權出讓,應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

2.甲公司應向土地管理部門繳納(    )。
A.土地補償費   
B.土地使用權出讓金
C.土地閑置費  
D.房屋拆遷安置費
答案:B
解析:國有土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

3.乙機構確定李某被拆遷房屋的性質應遵循的原則為(    )。
A.由城市房產管理部門認定
B.由城市規劃行政主管部門認定
C.一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準
D.由乙機構根據經驗確定
答案:C
解析:對被拆遷房屋的性質不能協商一致的,應當向城市規劃行政主管部門申請確認。

4.下列關于房屋拆遷行政裁決的表述中,正確的為(    )。
A.李某申請行政裁決,應提交被拆遷房屋的權屬證明
 B.李某對行政裁決不服,可依法申請行政復議
C.因李某提出新的需要查認的事實,房屋拆遷管理部門中止裁決,中止時間計入裁決時限
D.李某對行政裁決不服,可向人民法院起訴
答案:ABD
解析:中止裁決的因素消除后,恢復裁決。中止時間不計入裁決時限。

5.甲公司實施該項目的項目資本金不得少于(    )萬元。  
A.1200   
B.1800  
C.2100  
D.3000
答案:C
解析:《城市房地產開發經營管理條例》規定:“房地產開發項目應當建立資本金制度,資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。2004年4月,為加強宏觀調控,調整和優化經濟結構,國務院下發了《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發[2004]13號),將房地產開發項目(不含經濟適用房項目)資本金最低比例由20%提高到35%。6000萬元×35%=2100萬元。

6.該項目的工程竣工驗收工作由(    )負責組織實施。
A.該區人民政府建設行政主管部門   
B.該市工程質量監督機構
C.甲公司  
D.丙公司
答案:C
解析:工程竣工的驗收工作,由建設單位負責組織實施?h級以上地方人民政府建設行政主管部門應當委托工程質量監督機構對工程竣工驗收實施監督。

7.在辦理商品房預購手續時,王某(    )。
A.可以申請住房公積金貸款
B.可以在商品房預售合同中約定所購房屋面積誤差為5%   
C.應將商品房預售合同分別報房產和土地管理部門登記備案
D.應當辦理預購商品房抵押登記
答案:AD
解析:建設部《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)規定,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房價款。面積誤差比絕對值超過3%時,買受人有權退房。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

8.王某購買的住宅的產權登記面積為(    )。
A.套內建筑面積+分攤的共有建筑面積
 B.套內房屋使用面積+分攤的共有建筑面積
C.套內建筑面積+套內陽臺面積+分攤的共有建筑面積
D.套內房屋使用面積牛套內墻體面積+套內陽臺建筑面積+分攤的共有建筑面積
答案:AD
解析:房屋產權登記面積是指由房產測繪單位測算,標注在房屋權屬證書上,記入房屋權屬檔案的,房屋的建筑面積。成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積,套內陽臺建筑面積三部分組成。

9.王某轉讓該住宅時隨營業稅附征的城市維護建設稅為(    )元。
A.100   
B.140  
C.1100  
D.1540
答案:D
解析:城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅(簡稱“三稅”)稅額為計稅依據。城建稅實行的是地區差別稅率,按照納稅人所在地的不同,稅率分別規定為7%、5%、1%三個檔次,具體是:納稅人所在地在城市市區的,稅率為7%;在縣城、建制鎮的,稅率為5%;不在城市市區、縣城、建制鎮的,稅率為1%。5000元/㎡×80㎡=400000元。職工王某以抵押貸款方式,于2006年2月以5000元/㎡的價格預購了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人,售房收入44萬元。根據納稅人所在地在城市市區的,稅率為7%,440000元×5%×7%=1540元。

(二)
 甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土地使用權進行住宅和商業房地產開發,為此與乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)達成協議,由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃、以及投標報價等內容的咨詢報告,同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發的住宅和商業用房。雙方協定,根據利益分享和風險共擔的原則,甲公司在簽訂協議時向乙公司支付部分款項,余款和代理傭金根據乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。
10.乙公司通過市場分析、制定項目融資方案和營銷計劃,并按經濟學中的零利潤原則確定土地使用權投標報價,此地價為甲公司預期(    )。
A.能保本而接受的最高地價    
B.能保本而接受的最低地價
C.能取得正常利潤而接受的最高地價  
D.能取得正常利潤而接受的最低地價
答案:D
解析:當商品的銷售收入正好能補償經濟成本時,廠商獲得了正常利潤。能取得正常利潤而接受的最低地價應是甲公司的最大希望。

11.目前國家針對房地產市場過熱采取了若干宏觀調控政策,其中屬于財政政策的為(    )。
A.增加稅收    
B.提高存貸款利率
C.調整土地供給結構  
D.減少公共工程開支
答案:AD
解析:財政政策,是指國家為實現宏觀經濟目標而對政府支出、稅收和借債水平進行的選擇,或是對政府收入和支出水平作出的決策。主要內容包括政府支出(政府購買、舉辦公共工程與轉移支付)和稅收。

12.該地塊招標文件中明確規定,項目總建筑面積中應當有70%以上用于建造90㎡以下的住房,則該指標為統計指標中的(    )。
A.結構相對指標   
B.強度相對指標
C.比較相對指標
D.比例相對指標
答案:A
解析:結構相對指標又稱比重指標,是指現象總體經過分組后由各組有關數值與總體相應總值對比的綜合指標。該指標的計算公式為:結構相對指標(%)=(總體內某部分或組的數值/總體總數值)×100%。

13.甲公司預期獲得的房屋銷售款項實現時,將在現金流量表中列入(    )。
A.貨幣資金的期末余額   
B.經營活動產生的現金流量
C.投資活動產生的現金流量  
D.籌資活動產生的現金流量
答案:C
解析:現金流量表中,收回投資所收到的現金應包含在投資活動產生的現金流量中。

14.乙公司在開始市場分析之前,需仔細分析該項目土地使用權招標文件,其中屬于該項目控制性詳細規劃中用地控制指標的為(    )。
A.綠地率   
B.容積率
C.建筑密度  
D.住宅和商業用地的面積
答案:ABC
解析:控制性詳細規劃的控制體系指標包括以下各項: (1)用地控制指標。包括用地性質、用地面積、土地與建筑使用相容性。 (2)環境容量控制指標。包括容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。 (3)建筑形態控制指標。包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規定。 (4)交通控制指標。包括交通出入口方位、停車位。 (5)城市設計引導及控制指標。包括對城市重要地段的地塊,需對地塊內建筑的形式、色彩、體量、風格提出設計要求。 (6)配套設施體系。包括生活服務設施布置,市政公用設施、交通設施和管理要求。

15.下列關于雙方達成協議的表述中,正確的是(    )。
A.雙方達成的是一種單務合同
B.雙方民事法律關系的客體包括行為和咨詢報告
C.甲公司是乙公司的被代理人
D.甲公司開始支付的款項是一種定金
答案:BC
解析:雙務合同是指雙方當事人互相享有權利、承擔義務的合同,如買賣、租賃等合同。雙方達成的是一種雙務合同。定金與預付款的區別在于:預付款是由雙方當事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。預付款的交付在性質上是一方履行主合同的行為,合同履行時預付款要充抵價款,合同不履行時預付款應當返還。預付款的適用不存在制裁違約行為的問題,無論發生何種違約行為,都不發生預付款的喪失和雙倍返還。所以,預付款與定金的性質是完全不同的。

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