歡迎來到http://www.nvlbio.live !
當前位置:六六工程資料網建筑工程考試頻道房地產估價師歷年真題理論與實務05年房地產估價師考試理論與方法真題(含答案)六

05年房地產估價師考試理論與方法真題(含答案)六

08-23 23:28:02  瀏覽次數:881次  欄目:理論與實務
標簽:真題,試題下載, 05年房地產估價師考試理論與方法真題(含答案)六,http://www.nvlbio.live


  三、判斷題(共15題。每題2分。請根據判斷結果,在答題卡上涂黑其相應的符號,用“√”表示正確,用“×”表示錯誤。不答不得分,判斷錯誤扣1分,本題總分最多扣至零分。)
  1.房地產所有權可分為獨有,自有和建筑物區分所有,其中建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權,對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利。 (。
  2.某市2004年經濟適用住房的平均價格上漲了5%,其需求量下降4%,則該類經濟適用住房的需求富有價格彈性。 (。
  3.當用成本法求得的價值大大高于用市場法或收益法求得的價值時,說明房地產市場小景氣。 (。
  4.在城市房屋拆遷沽價中,當拆遷補償實行房屋產權調換方式且所調換的房屋為期房時,由于估價對象狀況為某個時點的狀況,因此估價時點應為未來。 (。
  5.市場法中的房地產狀況調整可以分為區位狀況調整、交易情況調整和權益狀況調整。 ( )
  6.成本法是先分別求取估價對象在估價作業日期的重新構建價格和折舊,然后將重新構建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 ( )
  7.就建筑物的重新購建價格而言,一般情況下,重建價值高于重置價格。 ( )
  8.在求取整體房地產價值時,期末轉售收益是指在房地產持有期末轉售房地產并扣減抵押貸款余額之后的收益。 ( )
  9.資本化率和報酬率都是將房地產的未來預期收益轉換為價值的比率,前者是某種年收益與其價格的比率,后者是用來除一連串的未來各期凈收益,以求得未來各期凈收益現值的比率。 ( )   
  10.在現金流量折現法中,對開發完成后的房地產價值,開發成本,管理費用,銷售費用,銷售稅費等的測算,主要是根據估價時房地產市場狀況來預測的。 (。
  11.假設開發估價必須考慮資金的時問價值,一般采用計算利息的傳統方式和現金流量折現法,由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏高實際,因此,在實際估價中應盡量采用計算利息的傳統方法。 ( )
  12.在基準地價修正法中進行交易日期調整,是將基準地價在估價時點時的值調整為其基準日期時的值。 ( )
  13.某城市路線標準深度為8m,劃分為三個等分,從街道方向算起,各等分單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%! 。 )
  14.低價格房地產政策,并不意味著造成房地產價格的整體水平降低。 ( )
  15.一份完整的估價報告通常由以下幾部分組成:封面,目錄,致委托人函,估價結果報告,估價技術報告和附件。 (。

  四、計算題(共2題,每題10分。要求列出算式,計算過程,需按公式計算的,要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題。紙上作答。)
  1.某企業有一在建工程,于2005年10月1日帶抵押債務轉讓。已知該在建工程占地面積10000m2,土地使用年限為2003年10月1日~2043年9月30日,規劃容積率為5%,1~4層規劃為商業,建筑面積為2萬m2;5~20層規劃為寫字樓,建筑面積為3萬m2。項目總開發成本為3000元/m2,管理費用為開發成本的5%,項目建成后,商業用于經營,寫字樓全部出售。經調查,育關數據如下:
 。1)項日2004年6月動工,2005年10月1日已完成了30%的工程量,實際資金投入為總開發成本及管理費用的30%,預計在經過24個月即可完成全部工程。假定費用均勻投入。
 。2)該項目所在區域同類型、同檔次寫字樓的售價為8000元/m2,銷售稅費為售價的6%,寫字樓在建成1年末時售出。
 。3)商業主體建成后,還需投入2000元/m2的裝修費,裝修期為1年,裝修均勻投入,預計年經營收入為3億元,包括稅、經營成本等在內的支出為營業收入的75%,合理商業利潤為年經營收入的10%。
 。4)2004年10月1日該企業辦理了在建工程抵押貸款手續,獲得了5000萬元,年利率為6%,每半年還款一次,5年內等額還款的貸款。在建工程轉讓時要求受讓方承擔2005年10月1日以后的剩余債務。
 。5)項目折現率為10%,商業物業報酬率為12%。
 。6)轉讓在建工程時,受讓方需按受讓價格的3%繳納有關稅費。
  試計算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務轉讓的合理交易價格。
  2.某幢寫字樓,土地面積4000m2,總建筑面積為9000m2,建成于1990年10月1日,土地使用權年限為1995年10月1目~2035年10月1日,F在獲得類似的40余年土地使用權價格為2000元/m2,建筑物重置成本為1300元/m2.建筑物自然壽命為60年,有效經過年數為10年。其他的相關資料如下:
 。1)門窗等損壞的修復費用為3萬元,裝修的重置價格為82.5萬元,平均壽命為5年,有效經過年數為4年,空調系統功能落后,必須更換,舊系統已提折舊80萬元,拆除該空調費用為10萬元,可回收殘值30萬元,重新構建價格(不含安裝費)為130萬元,安裝新的空調系統的費用為8萬元,除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年,經過年數為9年。
 。2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差,導致與同類寫字樓相比,每月增加能耗800元。
 。3)由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產,區域環境受到一定的污染,租金將長期受到負面影響,預計每年租金損失為7萬元。
 。4)該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報酬率為8%。
 。5)假設除空調以外,殘值率均為零。
  試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現值。

09年房地產估價師 房地產估價師考試 房地產估價師考試網 房地產估價師考試題 房地產估價師 中國房地產估價師 房地產估價師協會  房地產估價師論壇 房地產估價師網 中國房地產估價師網

熱門班級

,05年房地產估價師考試理論與方法真題(含答案)六
贵州快3下载