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2003年估價師考試《房地產開發經營與管理》試題

09-01 12:20:56  瀏覽次數:391次  欄目:經營與管理
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  一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

  1、某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃,并在附近預先投資,最后取得巨大成功,則該投資商利用的是房地產投資特性中的( )。

  A、位置固定性 B、不一致性 C、適應性 D、相互影響性

  答案:D

  解析:P8

  2、不考慮其他因素變化,利率升高,則房地產價值( )。

  A、下降 B、上升 C、不變 D、不能確定

  答案:A

  解析:P17

  3、下列風險中,屬于個別風險的是( )。

  A、購買力風險 B、市場供求風險 C、政策風險 D、比較風險

  答案:D

  解析:P19

  4、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%,若銷售收入為1000萬元,則應繳納兩稅一費的總額為( )萬元。

  A、55.0 B、85.6 C、150.0 D、123.6

  答案:A

  解析:100×5%×(1+7%+3%)

  5、某家庭購買一套面積為100M2的商品住宅,單價為5000元/ M2,首付款為房價的30%,其余通過申請公積金和商業組合貸款支付,已知公積金和商業貸款的年利率分別為4%和7%,期限均為10年,公積金貸款的最高限額為10萬元,則公積金貸款部分的按月等額還款額為( )元。

  A、1002.45 B、1012.45 C、1027.42 D、1037.45

  答案:B

  解析:(10×4%÷12)÷[1-(1+4%÷12)-120

  6、某家庭以30萬元購買了一套住宅,銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款,該貸款的年利率為6%,按月等額還款,如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元,則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少( )元。

  A、544.10 B、555.10 C、1776.32 D、2109.38

  答案:B

  解析:(5×6%÷12)÷[1-(1+6%÷12)-120

  7、某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅,住房抵押貸款期限為20年,年利率為6%,以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元,余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清,則最后5年內的月等額還款額為( )元。

  A、3019.53 B、2983.84 C、1524.15 D、1587.65

  答案:A

  解析:P=[2500÷(6%÷12)]×[1-(1+6%÷12)-144]-100000=156186.86

  A=[156186.86×(6%÷12)]÷[1-(1+6%12)-60]

  8、某物業的購買價為100萬元,其中50萬元為銀行抵押貸款,期限10年,年利率12%,按年等額償還。如該物業年凈經營收入為30萬元,則該物業投資的還本付息比率為( )。

  A、0.18 B、0.12 C、3.39 D、5.00

  答案:C

  解析:A=50×12%÷[1-(1+12%)-10]=8.85

  30÷8.85=3.39

  9、甲寫字樓購買價格為100萬元,年凈經營收入為30萬元,年還本付息額為15萬元;乙寫字樓購買價格為200萬元,年凈經營收入為50萬元,年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響,則甲、乙兩寫字樓投資之現金回報率的關系為( )。

  A、甲>乙 B、甲<乙 C、甲=乙 D、無法判斷

  答案:A

  解析:假設甲抵押貸款X,則乙=30÷15X=2X,甲現金回報率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X),乙現金回報率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X),甲乙分母相同,因甲分子大,因此甲>乙。

  10、土地使用者因使用國有土地而需按規定每年支付給政府的費用是( )。

  A、土地使用權出讓費 B、土地使用費 C、土地使用權轉讓費 D、毛地價

  答案:B

  解析:

  11、市場的客體通常是指( )。

  A、買家 B、賣買 C、交易對象 D、交易價格

  答案:C

  解析:

  12、在房地產產品生產過程中,承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計等項工作的,一般是( )。

  A、建筑師 B、結構工程師 C、設備工程師 D、監理工程師

  答案:A

  解析:P31

  13、決定投資型房地產購買者愿意支付價格水平的主要因素是( )。

  A、滿足購買者使用要求 B、購買者支付能力

  C、物業預期收益 D、物業用途

  答案:C

  解析:

  14、按照四象限模型,確定房地產資產需求的關鍵是房地產使用市場的( )。

  A、存量規模 B、租金水平 C、開發成本 D、資本化率

  答案:B

  解析:

  15、在房地產市場自然周期的復蘇階段,房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是( )。

  A、空置率>合理空置率 B、空置率<合理空置率

  C、空置率=合理空置率 D、不能判斷

  答案:A

  解析:P44

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