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2007房地產估價師考試《經營與管理》試卷及答案

09-01 12:21:03  瀏覽次數:636次  欄目:經營與管理
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  2007年全國房地產估價師執業資格考試

  ——房地產開發經營與管理試卷

  一、單項選擇題(共35小題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)

  1、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的(  )。

  A.銷售收入

  B.轉讓收入

  C.租金收入

  D.利息收入

  2、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或(  )時,短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

  A.出售

  B.抵押

  C.轉讓

  D.經營

  3、下列風險中屬于系統風險的是(  )。

  A.比較風險

  B.市場供求風險

  C.未來運營費用風險

  D.持有期風險

  4、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易,這個過程反映了房地產的(  )。

  A.不可移動性

  B.適應性

  C.弱流動性

  D.相互影響性

  5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套,其中空置待售住房5萬套,本年新竣工住房13萬套,銷售住房8萬套.則吸納周期為( )年。

  A.0.63

  B.1.63

  C.2.25

  D.12.50

  6、在房地產市場周期循環中,供給增長速度高于需求增長速度,空置率上升并逐漸接近合理水平,這一階段處于房地產市場自然周期的(  )。

  A.第一階段

  B.第二階段

  C.第三階段

  D.第四階段

  7、下列關于房地產泡沫的表述中,錯誤的是(  )。

  A.市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因

  B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

  C.房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性

  D.金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成

  8、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括(  )。

  A.移動平均法

  B.指數平滑法

  C.市場因子推演法

  D.簡單平均法

  9、實行施工總承包的房地產開發項日。施工現場的安全應由(  )負責。

  A.開發商

  B.監理單位

  C.分包單位

  D.總承包單位

  10、根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是(  )。

  A.目標定價法

  B.成本加成定價法

  C.隨行就市定價法

  D.價值定價法

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  11、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率,這種調查方法屬于(  )。

  A.觀察法

  B.實驗法

  C.討論法

  D.問卷調查法

  12、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2,預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數a=0.65,則用指數平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為(  )萬m2。

  A.390.5

  B.399.5

  C.523.5

  D.543.0

  13、下列影響購房者購買行為的因素中,屬于心理因素的是(  )。

  A.生活方式

  B.受教育程度

  C.購買動機

  D.自我形象

  14、一些競爭者可能對某些方面反應強烈,例如對降價競銷反應強烈,但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于(  )競爭者。

  A.從容不迫型

  B.選擇型

  C.兇猛型

  D.隨機型

  15、房地產置業投資項目的不確定性因素不包括(  )。

  A.購買價格 建設工程教育網提供

  B.容積率及有關設計參數

  C.空置率

  D.運營費用

  16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%,則名義年利率是(  )。

  A.7.02%

  B.7.04%

  C.7.50%

  D.7.85%

  17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7%的還款方式,并在最后l個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式,該家庭在還貸期間,除最后1個月外,其他各月的月供負擔減少了(  )元。

  A.137.5

  B.410.2

  C.432.2

  D.452.2

  18、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中,經營利潤與營業外收支凈額之和為(  )。

  A.利潤總額

  B.投資利潤

  C.稅后利潤

  D.可分配利潤

  19、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元,流動資金為500萬元,投資者的權益資本為2000萬元,經營期內年平均利潤總額為700萬元,年平均稅后利潤為500萬元,則項目的資本金利潤率為(  )。

  A.10.0%

  B.14.0%

  C.25.0%

  D.35.0%

  20、某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元,竣工后的銷售收入為4500萬元,銷售稅金及附加為248萬元,應繳納的土地增值稅為370萬元,則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為( )。

  A.45.05%

  B.49.31%

  C.5B.86%

  D.63.6%

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  21、張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營,其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元,各項成本費用為3.4萬元,其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是(  )。

  A.1.07

  B.1.47

  C.2.07

  D.3.33

  22、某房地產開發項目的占地面積為1萬m2,容積率為1.5,如果房屋開發成本為3000元m2(按建筑面積計),預測能夠以8000元/m2(按建筑面積計)的銷售價格實現全部銷售則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為(  )元/m2。

  A.3000

  B.5000

  C.7500

  D.8000

  23、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中,錯誤的是(  )。

  A.解析法對隨機的現金流進行概率分布估計,得到凈效益的概率分布

  B.蒙特卡洛法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程,然后加以統計處理

  C.解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上

  D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2~3個隨機變量的風險問題,而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題

  24、某房地產開發項目有甲、乙、丙三個方案,經測算,三個方案凈現值的期望值分別為E甲=1500萬元,E乙=1800萬元,E丙=2200萬元,凈現值的標準差分別為δ甲=890萬元,δ乙=910萬元,δ丙=1200萬元,則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是(  )。

  A.乙<丙<甲

  B.甲<乙<丙

  C.丙<甲<乙

  D.乙<甲<丙

  25、在酒店項目可行性研究階段,用每間客房的綜合投資乘以客房數來估算一座酒店的總投資,屬于( )。

  A.單元估算法

  B.單位指標估算法

  C.概算指標法

  D.工程量近似匡算法

  26、在房地產開發投資中,屬于財務費用的是(  )。

  A.折舊費

  B.審計費

  C.金融機構手續費

  D.無形資產攤銷費

  27、在投資項目的財務報表中,出現在全投資現金流量表,而不出現在損益表中的項目是(  )。

  A.固定資產購置支出

  B.企業所得稅

  C.固定資產折舊

  D.貸款利息

  28、資金來源與運用表可以用來進行房地產開發項目的(  )分析。

  A.現金流量

  B.清償能力

  C.資產與負債情況

  D.資金盈余或短缺情況

  29、房地產抵押貸款二級市場的發展,實現了房地產抵押貸款市場與資本市場的(  )。

  A.分離

  B.獨立

  C.對立

  D.融合

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  30、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比,原因主要是(  )。

  A.商用房地產風險更高

  B.商用房地產的收益更高

  C.商用房地產的價值更高

  D.商用房地產的增值潛力更大

  31、建設貸款的還款資金來源,通常是銷售收入或(  )。

  A.租金收入

  B.土地出讓收入

  C.長期抵押貸款

  D.凈經營收入

  32、銀行對個人發放在房抵押貸款時,如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件,則會給銀行帶來( )。

  A.操作風險

  B.法律風險

  C.信用風險

  D.管理風險

  33、由于寫字樓物業與零售商業物業的租約期限較長,在租約中一般都要包括(  )。

  A.租金調整條款

  B.代收代繳費用條款

  C.裝修費用條款

  D.折讓優惠條款

  34、下列關于零售商業物業租金的表述中,錯誤的是(  )。

  A.設置百分比租金的目的是讓業主分享部分經營成果,激勵其更好地管理物業

  B.知名度大的主要租戶,往往繳納的單位面積租金較低,且租金調整的時間間隔較長

  C.百分比租金的基數通常是年總營業額,或年總營業額中超出某一基礎營業額之外的

  D.營業額高但毛利水平較低的租戶,其百分比租金的百分比設置往往較高

  35、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元,空置和收租損失為5%,經營費用為潛在毛收入的30%,抵押貸款還本付息為200萬元,所得稅和準備金共計120萬元,則2006年的凈經營收入為( )萬元。

  A.330

  B.450

  C.650

  D.700

  二、多項選擇題(共15小題,每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的,得2分;錯選或多選的,不得分,少選且選擇正確的,每個選項得0.5分。)

  1、固定資產投資按照工作內容和實現方式分類,可以分為(  )投資。

  A.建筑安裝工程

  B.新建和擴建

  C.設備與工器具購置

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