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房地產估價師歷年真題-案例分析題及答案

08-23 23:32:18  瀏覽次數:597次  欄目:案例與分析
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一、問答題:(每題10分,共30分)
(一)具體說明公開市場價值標準在成本法、收益法和假設開發法計算參數的選擇中分別是怎樣體現的。
(二)某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成,為鋼筋混凝土結構,共7層,裙樓1、2層為自營商鋪,3層以上為公司辦公使用,土地使用權取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公樓綜合樓整體抵押貸款,需委托評估。請寫出應選用的估價方法及估價技術路線。
(三)某正常生產的工廠位于某城市市區,距市中心直線距離約15km。土地面積7672㎡ ;自用生產車間建筑面積3300㎡;辦公樓建筑面積1050㎡;臨街商業用房建筑面積580㎡,已出租。商業用房和辦公用房的用地已于1995年辦理了土地使用權出讓手續,出讓年限為40年,自用房屋的用地為國有劃撥。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權證,F規劃部門已將該區域規劃為居住區,某房地產開發商有意投資該宗土地,請房地產估價機構預測開發收益。請問:房地產估價機構應搜集哪些資料?  
二、單項選擇題(每題1分,每題的備選答案中只有一個最符合題意):
(一)若您已通過全國房地產估價師執業資格考試并注冊,在某房地產估價機構執業,現該房地產估計機構接收委托對某住宅小區進行評估,并出具房地產估價報告。
1.要完成一份合格的房地產估價報告,需要選用適當的估價方法。下列關于房地產估計方法選用的表述中,不正確的有(   )。
A.同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行評估
B.選用多種估價方法的評估結果可以采用加權平均法進行綜合
C.若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價,應同時采用;若必須取舍,應當在估價報告中說明并陳述理由
D.估價方法的選用必須征得委托人的同意
2.估價技術路線的確定,就是確定估價對象房地產價格形成的過程,反映其(   ),進而確定需要采用的估價方法。
A.估價原則     B.價格內涵
C.產權       D.用途
(二)王先生有一幢私房,因資金緊缺欲以該房地產向銀行申請抵押貸款。為此,王先生找到與其相熟的房地產估價師李某,欲請其評估。
3.在接洽過程中,李某可以承諾(   )。
A.現場勘察后馬上口頭告知評估價格,之后再按約定期限提交正式估價報告
B.評估收費給予優惠,低于其他估價機構的收費水平
C.在王某與李某所在的房地產估價機構簽訂估價委托合同后,經機構同意和指派,由自己親自估價
D.由自己親自承接該估價業務,以個人名義出具估價報告
4. 對該房地產評估的抵押價值應是該房地產(   )。
A.在抵押期終了時的價值   B.設定抵押權時的價值
C.現時的市場價值       D.為了拍賣、變現時的價值
(三)某房地產的法定用途為工業用途,現狀用途為商業用途,擬對該房地產進行估價。
5.若估價目的為拆遷補償,該房地產應按(   )評估。
A.商業用途         B.工業用途
C.估價師確定的用途   D.商業與工業混和用途
6.若委托方提供了上級公司允許該房地產改變用途的說明,但尚未辦理相關手續,
進行抵押貸款委托評估時應按(   )評估。
  A. 商業用途         B.工業用途
  C.估價師確定的用途   D.委托方確定的用途
7.若委托方提供了城市規劃行政主管部門同意該房地產改變為商業用途的文件,尚未辦理用地變更手續,評估時應假設估價對象用途為(   )
  A.工業用途
  B.商業用途
  C.工業用途,且不考慮補地價因素的影響
  D.商業用途,并考慮補地價因素的影響
8.某估價事務所于1998年6月10日至16日評估了一宗房地產于1998年6月12日的價值,后對其估價結果產生了異議,F在要求你重新估價以證明該估價事務所的估價結果是否客觀合理,此時你認為估價時點應為(   )。
A.現在
B.委托人指定的日期
C.1998年6月12日
D.重新估價的作業日期中的某日
(四)有一個大型購物中心,總建筑面積100000㎡,F有一投資商欲整體購買該購物中心用于自營或者出租,開發商也有意整體出售該購物中心,現委托房地產估價機構對其公開市場價值進行評估。根據市場調查結果,當地商業房地產市場已趨于飽和;根據城市規劃,該購物中心周邊同一供需圈內未來還將興建兩個大型購物中心;當地有關部門發布的當地房地產資本化率如下表所示:
9.如果采用收益法評估該購物中心,資本化率的合理取值范圍應是(  )
  A.4%~5%   B.5%~6%
  C.6%~7%   D.7%~8%
10.根據市場調查結果及該商業房地產的自身特點和區域因素,并結合估價的需要,根據擬的經驗,判斷該商業房地產最可能的凈收益流量類型是(   )。
  A.前若干年內等額或等比增長,剩余經營期內維持在一定的水平
  B.在全部經營期內持續增長
  C。在全部經營期內保持不變
  D.前若干年內遞增,之后遞減,最終穩定在一定水平
三、指錯題(下列估價報告存在多處錯誤,請指明其中的13處。將錯誤內容寫在答題處的序號后面空格處,每個錯誤對應一個序號,未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分。每指明一處得3分,本題全對得40分):
X X商務樓估價報告
報告封面及目錄(略)
致委托方函(略)
估價師聲明(略)
估價的假設和限制條件(略)
估價結果報告
一、委托方
X X X X商貿有限公司,法定代表:X X X,住所:X X市X X路X X號。
二、估價方
X X X X房地產估價有限公司,法定代表:X X X,住所:X X市X X路X X號,房地產估價機構資質等級:X級。
三、估價對象
X X商貿樓位于X X市X X路X X號,四至X X X X,屬X X X X商貿有限公司所有。
X X X X商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得X X商務樓用地的土地使用權(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業。X X商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構,建筑面積6611㎡,總用地面積2560㎡。自籌資金開發建設,于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。
估價對象其他內容描述(略)
四、估價目的
評估X X商務樓市場價值,為整體轉讓提供價格參考依據
五、估價時間
2003年4月1日
六、價值定義
本次估價采用公開市場價值標準。
七、估價依據(略)
八、估價方法
  根據估價對象特點、估價目的、房地產市場狀況及對所搜集資料的分析,首先采用收益法對其進行整體估價,然后采用成本法進行評估,最后綜合兩種估價方法的計算結果,確定估價對象的最終估價結果。   
九、估價結果
  估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫:人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整),單價為人民幣2544元/㎡(大寫:每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估價人員(略)

十一、估價作業日期
2003年3月10日—3月20日。
十二、估價報告應用的有效期(略)
估價技術報告
一、個別因素分析(略)
二、區域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用(略)
六、估價測算過程
(一)收益法估價測算過程
1.估算年有效毛收入
根據《房屋所有權證》記載,估價對象總建筑面積6611㎡,其中:1-6層建筑面積各1000㎡,7層建筑面積410㎡,8層建筑面積201㎡。1—2層、3-6層、7—8層的建筑面積與使用面積之比分別是1:0.80、1:0.75、1:0.70。
估價人員通過對估價對象的類似房地產出租經營的租金水平調查得知,類似房地產在正常出租經營情況下的每平方米使用面積月租分別為:1層100元,2層80元,3層70元,4層60元,5層40元,6層30元,7~8層20元。另外,類似房地產在正常出租經營情況下的空置及租金損失率分別為:1~3層10%,4~6層15%,7-8層20%。
根據上述資料,估價對象有效毛收入的計算如下:
①1層年有效毛收入:A=1000X100X0.8X12=96.00(萬元)
②2層年有效毛收入:B=1000X80X0.8X12X90%=69.12(萬元)
③3層年有效毛收入:C=1000X60X0.75X12=63.00(萬元)
④4層年有效毛收入:D:1000X60X0.75X12X85%=45.90(萬元)
⑤5層年有效毛收入:E:1000X40X0.75X12X85%=30.60(萬元)
⑥6層年有效毛收入:F:1000X30X12X85%=36.00(萬元)
⑦7、8層年有效毛收入:G=(410+201)X20X0.7X12X 80%=8.21(萬元)
年有效毛收人=A+B+C十D+E+F+G
        =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=343.43(萬元)
2.估算年運營費用
  ①年土地使用費:根據X X市規定,劃撥土地使用權達到房地產用于出租經營的應按每年293元/㎡的標準繳納土地使用費。則:
  年土地使用費=293X2560=75.01(萬元)
  ②年管理費:根據X X市規定,出租經營物業按年租金收入的5%計支管理費。則:
  年管理費=343.43X5%=17.17(萬元)
  ③年維修費:按年租金收入的8%計支維修費。則:年維修費=343.43X 8%:27.47 (萬元)
  ④年保險費:按年租金收入的2%計算。則:年保險費=343.43X2%=0.69(萬元)
  ⑤年稅費:根據X X市規定,出租經營物業要繳納房地產稅、營業稅、城市維護建設稅及教育費附加,其中:房產稅為年租金收入的12%,營業稅、城市維護建設費附加為年租金收入的5.5%。則:年稅費:343.43X(12%+5.5%)=60.10(萬元)
年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費十年稅費
  =75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
  =180.44(萬元)
3.估算年凈收入
年凈收入=年有效毛收入-年運營費用
  =343.43-180.44
  =162.99(萬元)
4.確定資本化率。
資本化率根據一年期的存款利率等因素確定為8%。
5.選出計算公式求出收益價格
由于估價對象的收益年限為有限年,即n=40-5=35年,且凈收益每年基本上固定不變,因此選用以下公式計算收益價格。
將上述相關數據:a=162.99,r=1899.58(萬元)

(二)成本法估價測算過程
1,估算土地價格
  根據X X市基準地價表及基準地價修正法,估價對象土地使用權出讓期40年的基準地價為每1㎡ 土地面積2860元,由于估價對象土地使用權從土地使用權出讓之日至估價時點已經過5年,其減價率為5/40=12.5%。則估價對象土地價格為:
土地價格=2860X(1—12.5%)X2560
  =640.64(萬元)
2.估算建筑現值
建筑物現值:建筑物重置價格-建筑物折舊
①建筑物重置價格
根據X X市客觀重置成本及相關因素,估價對象建筑物的重置單價(含紅線內市政配套費用、專業費、利息、利潤)為1290元/㎡。則建筑物重置總價為:

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