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房地產估價師考試歷年真題-案例分析題及答案3

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十一、估價作業日期
2003年3月10日—3月20日。
十二、估價報告應用的有效期(略)
估價技術報告
一、個別因素分析(略)
二、區域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用(略)
六、估價測算過程
(一)收益法估價測算過程
1.估算年有效毛收入
根據《房屋所有權證》記載,估價對象總建筑面積6611㎡,其中:1-6層建筑面積各1000㎡,7層建筑面積410㎡,8層建筑面積201㎡。1—2層、3-6層、7—8層的建筑面積與使用面積之比分別是1:0.80、1:0.75、1:0.70。
估價人員通過對估價對象的類似房地產出租經營的租金水平調查得知,類似房地產在正常出租經營情況下的每平方米使用面積月租分別為:1層100元,2層80元,3層70元,4層60元,5層40元,6層30元,7~8層20元。另外,類似房地產在正常出租經營情況下的空置及租金損失率分別為:1~3層10%,4~6層15%,7-8層20%。
根據上述資料,估價對象有效毛收入的計算如下:
①1層年有效毛收入:A=1000X100X0.8X12=96.00(萬元)
②2層年有效毛收入:B=1000X80X0.8X12X90%=69.12(萬元)
③3層年有效毛收入:C=1000X60X0.75X12=63.00(萬元)
④4層年有效毛收入:D:1000X60X0.75X12X85%=45.90(萬元)
⑤5層年有效毛收入:E:1000X40X0.75X12X85%=30.60(萬元)
⑥6層年有效毛收入:F:1000X30X12X85%=36.00(萬元)
⑦7、8層年有效毛收入:G=(410+201)X20X0.7X12X 80%=8.21(萬元)
年有效毛收人=A+B+C十D+E+F+G
        =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=343.43(萬元)
2.估算年運營費用
  ①年土地使用費:根據X X市規定,劃撥土地使用權達到房地產用于出租經營的應按每年293元/㎡的標準繳納土地使用費。則:
  年土地使用費=293X2560=75.01(萬元)
  ②年管理費:根據X X市規定,出租經營物業按年租金收入的5%計支管理費。則:
  年管理費=343.43X5%=17.17(萬元)
  ③年維修費:按年租金收入的8%計支維修費。則:年維修費=343.43X 8%:27.47 (萬元)
  ④年保險費:按年租金收入的2%計算。則:年保險費=343.43X2%=0.69(萬元)
  ⑤年稅費:根據X X市規定,出租經營物業要繳納房地產稅、營業稅、城市維護建設稅及教育費附加,其中:房產稅為年租金收入的12%,營業稅、城市維護建設費附加為年租金收入的5.5%。則:年稅費:343.43X(12%+5.5%)=60.10(萬元)
年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費十年稅費
  =75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
  =180.44(萬元)
3.估算年凈收入
年凈收入=年有效毛收入-年運營費用
  =343.43-180.44
  =162.99(萬元)
4.確定資本化率。
資本化率根據一年期的存款利率等因素確定為8%。
5.選出計算公式求出收益價格
由于估價對象的收益年限為有限年,即n=40-5=35年,且凈收益每年基本上固定不變,因此選用以下公式計算收益價格。
將上述相關數據:a=162.99,r=1899.58(萬元)
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