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房地產估價師考試歷年真題-案例分析題及答案4

08-23 23:32:28  瀏覽次數:876次  欄目:案例與分析
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2.估算建筑現值
建筑物現值:建筑物重置價格-建筑物折舊
①建筑物重置價格
根據X X市客觀重置成本及相關因素,估價對象建筑物的重置單價(含紅線內市政配套費用、專業費、利息、利潤)為1290元/㎡。則建筑物重置總價為:
建筑物重置總價=1290X6611
=852.82(萬元)
②建筑物折舊
根據《房地產估價規范》的規定,鋼筋混凝土結構非生產用房的耐用年限為60 年,殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年,則采用直線折舊法計算的折舊費總額為:
建筑物折舊費總額=建筑物重置總價*(1-殘值率)*已使用年限/耐用年限
=852.82X(1—0)X2/60
=28.43(萬元)
③建筑物現值
  建筑物現值=852.82-28.43=824.39(萬元)
  3.估算估價對象房地產的價格
  估價對象房地產價格=土地價格+建筑物現值
  =640.64+824.39
  =1465.03(萬元)
  (三)估價結果的確定
  以收益法的估價結果和成本法的估價結果的簡單算術平均數作為估價對象房地產價格的估價結果。即:
估價對象房地產總價=(1899.58+1465.03)/2 
=1682(萬元)(已取整)
估價對象房地產建筑面積單價=1682/0.6611
=2544(元/㎡)(已取整)
七、估價結果
經過評估,某某商務樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫:人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。
  附件(略)
四、改錯題(指出并改正下列估價報告片斷中的錯誤。不得在試題上改,在答題處指出錯誤內容并改正。錯處不超過4個。如將正確的內容改錯,則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分):
注:上表中房地產狀況因素是以估價對象為基準給出的,正(負)值表示可比實例的房地產狀況優(劣)于估價
對象房地產狀況導致的價格差異幅度。
當地2003年1月—8月房地產價格定基指數為:
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比準價格計算:
一、交易日期修正系數
1.KA=99.7%
2.KB=99.0%
3. KC=99.2%
二、求取比準價格:
1.比準價格A=6000X99.7%X100/100X100/98X100/97X100/98X100/100X 100/100X 100/99X 100/99X 101/100
  =6617(元/㎡)
2.比準價格B=6800X99.0%X 100/100X 100/102X 100/99X 100/101 X 100/100X 100/100X 100/102X 100/100X 100/102
=6344(元/㎡)
3.比準價格C=6900X99.2%X 100/100X 100/103X 100/100X 100/101 X 100/100X 100/100X 100/102 X 100/102X 100/103
=6201(元/㎡)
4.比準價格計算結果:
(6617+6344+6201)/3=6387(元/㎡),房地產估價師考試歷年真題-案例分析題及答案4
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