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網提供04年房地產估價師考試《案例與分析》真題解析四

08-23 23:32:38  瀏覽次數:622次  欄目:案例與分析
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四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤。(本題10分。錯處不超過4個,后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯,則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)。
  
某房地產開發商于2000年12月通過出讓方式,以1200元/m2的價格取得1000m2的國有土地使用權,土地用途住宅,土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日,規劃房屋建筑面積12000m2:該項目享受應上繳政府部門的市政配套設施費等合計300元/m2減免30%的政策優惠;項目全部以房地產開發商的資本金投入并自行銷售。估價人員掌握如下與本次估價相關的估價時點時的資料與參數,并擬以成本法評估項目竣工日2003年12月31日該房地產的市場價值。

資料與參數表

  評估測算如下(節選):
  1.土地年期修正系數置:
  K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1(1+5%)70]
  2.土地取得成本:10000×1600×0.9946=15913600元
  3.開發成本:
 、12000×1000=12000000元
 、12000000×6%=720000元
 、凵侠U市政配套建設費等:12000×300×(1-3%)=252000元
 、荛_發成本小計:12000000+720000+2520000=15240000元
  4.管理費用:12000×30=360000元
  5.投資利息正常建設期為1年,土地取得成本設定在建設期初一次性投入,開發成本和管理費用在建設期內均勻投入,資本金視同借入資金;則投資利息:
  15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[1+6%]0.5-1]=1415999元
  6.開發利潤:(15913600+15240000)×20%=6230720元
  7.銷售稅費:(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319319×8%=3132826元
  8.評估價值:總價值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)=43984871元
  單位價值=43984871÷12000≈3665元/m2

參考答案

  一、問答題
 。ㄒ唬┐穑
  1.選用假設開發法和市場法進行估價;
  2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況;
  3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本;
  4.分析確定土地的最佳開發方案;
  5.了解房地產開發成本開發完成后的市場經營模式,(租或售),運用市場法和收益法預測建成后房地產總價值,調查了解類似房地產的開發成本費用等,如前期費用、建安工程費用、專業費等,測算土地價格;www.nvlbio.live提供
  6.選取可比實例進行因素比較修正,確定土地比準價格;
  7.綜合兩種方法的結果,確定最終估價結果;
  8.根據《房地產估價規范》的要求,撰寫并出具估價報告。
 。ǘ┐穑
  1.(1)估價中的房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同;
 。2)收益指房地產對應凈收益,即房地產對商場出租或經營收益的貢獻部分;
 。3)凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用(含利息收益)及所得稅等,包含了正常的商業利潤等;
  2.收益年限既要考慮建筑物剩余經濟壽命,還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);
  3.估價采用的成本應為估價時點的社會平均(客觀)成本(或者:實際成本不一定是社會平均(客觀)成本。
 。ㄈ┐穑
  甲公司可能提出的要求:
  1.按改造后的辦公用途市場價值進行評估;
  2.對辦公樓承租人損失進行評估;
  3.對裝修、改造費用進行評估。
  房地產估價機構可做的答復:
  1.應按改造前的工業用途評估(筆者注:按法定用途),評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失;按工業用途評估時可以另行委托評估停產停業損失補償。
  2.經拆遷當事人協調同意或者經城市規劃行政管理部門確認,可以按照改造后辦公用途評估,也可以評估辦公樓承租人的損失。
  3.對承租人的損失由甲公司與承租人協商解決。
  二、單項選擇題
  
(一)1.A2.C3.C4.D
 。ǘ5.A6.B7.A
 。ㄈ8.C9.D10.B
  三、指錯題
  
1.致委托人函中沒有說明估價時點;
  2.致委托人函中缺法定代表人的簽名;
  3.估價方法中未說明收益法和市場法的定義;
  4.地下車位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由;
  5.收益價格的計算中帶租約部分在租約期應按租約租金計算,租約期外按市場租金計算;
  6.年有效毛收入中押金收益也應乘出租率90%。
  7.年管理費的計算基礎錯誤,押金的利息不應計算管理費,確定管理費率缺理由;
  8.年保險費的計算基礎錯誤,應以建筑物現值作為計算年保險費的基礎,保險費率的確定缺理由;
  9.求取收益價格中有限年期公式錯(注:這是文員的筆誤);
  10.交易情況的修正缺乏理由,招標價和拍賣價不一定比協議價更高;
  11.區域因素修正錯誤(應該是可比實例在成交日期的區域因素狀況與估價對象在估價時點的區域因素狀況相比);
  12.個別因素修正與基本情況調查表中的描述不一致(注:個別因素修正都是一般);
  13.市場法中沒有說明是否包含地下車位的價值;
  14.估價報告不完整,缺少附件。www.nvlbio.live提供
  四、改錯題
  
1.土地取得成本:10000×16000×0.9946×1.04=16550144元
  2.配套費用:12000×300=36000000元
  3.售稅費:(15913600+15240000+1415999+6230720)×8%/(1-8%)=3405.245元
  4.評銷估價格:15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月
  主要考查的是契稅問題和客觀成本與實際成本的知識點。

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