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05年房地產估價師案例與分析試題及答案二

08-23 23:32:42  瀏覽次數:274次  欄目:案例與分析
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 。ㄈ┠彻S有甲、乙兩個廠區,當初兩個廠區的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區在世紀年代已經補交了土地使用權出讓金,辦理了土地使用權出讓手續,F在甲廠區為危險房,乙廠區為嚴重損壞房,房地產行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發展,決定轉讓甲廠區、抵押乙廠區房地產,用籌得的資金在乙廠區經有關部門批準后重新建造廠房,F請某估價機構同時對兩廠區進行估價。

  針對以上情況,在估價時最恰當的做法是(。。

  將兩個廠區視為一個估價項目一起估價,出具一份估價報告

  將兩個廠區視為兩個估價項目分別估價,每個項目出具一份估價報告

  兩個廠區分別估價,出具一份估價報告

  視委托人要求進行估價并出具估價報告

  委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認為(。。

  可以按委托人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價

  只能對兩個廠區的土地進行估價www.nvlbio.live提供

  可以對甲廠區的土地、乙廠區的房屋和土地進行估價

  可以對乙廠區的土地、甲廠區的房屋和土地進行估價

  對乙廠區的土地估價的思路應當是(。

  按出讓土地使用權評估其公開市場價值

  按出讓土地使用權評估其市場價值,再扣除應繳納的土地使用權出讓金

  用成本法估算土地公開市場價值,再扣除應繳納的土地使用權出讓金

  用假設開發法估價,先估算其改造完成后的價值,再減去開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發土地應負擔的稅費

  三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤,請指明其中的處(每指明一處錯誤得分,本題全對得加分)

××在建工程房地產抵押價值評估報告

封面及目錄(略)

致委托方函(略)

估份師聲明(略)

估價的假設與限制條件(略)

房地產估價結果報告

  一、委托方(略)

  二、估價方(略)

  三、估價對象

  區位狀況(略)

  實物狀況(略)

  權益狀況(略)

  四、估價目的

  為委托方以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。

  五、估價時點

  年月日

  六、價值定義

  本次估價采用公開市場價值標準,即估價結果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價值。

  七、估價依據(略)

  八、估價方法

  估價人員進行了實地查勘,通過認真分析所掌握的資料,根據估價對象的特點及估價目的,選用假設開發法、成本法作為本次估價的基礎方法,其中假設開發法中開發完成后的價值采用市場法估價www.nvlbio.live提供

  九、估價結果

  經測算,估價對象在估價時點年月日的客觀價值為人民幣萬元。

  大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。

  十、估價人員(略)

  十一、估價作業日期

  年月日年月日

  十二、估價報告應用的有效期(略)

估價技術報告

  一、個別因素分析(略)

  二、區域因素分析(略)

  三、最高最佳使用分析(略)

  四、估價方法選用

  估價對象為在建工程,估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料,根據估價對象的特點及估價目的,選用假設開發法、或本法作為本次估價的基本方法,其估價技術路線如下:

  根據《房地產估價規范》,具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價,應選取用假設開發法作為其中的一種估價方法因此選用假設開發法作為估價方法之一進行估價。根據假設開發法的思路,可將預計估價對象開發完成后的價值,扣除預計的正常的開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤以及購買估價對象應負擔的稅費,求取估價對象的客觀合理價格或價值。

  估價對象為在建工程,有明確的工程進度和費用投入,因此采用成本法作為估價方法之一。根據成本法的思路,以建造估價對象房地產所需的各項必要費用、應繳納的稅金、正常開發利潤之和,求取估價對象的客觀合理價格或價值。

  對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理,最終求取估價對象的總價值和單位價值。
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