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05年房地產估價師案例與分析試題及答案五

08-23 23:32:49  瀏覽次數:962次  欄目:案例與分析
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  從測算結果來看,三個可比實例的比準價格水平差異不大,因此采用簡單算術平均值作為市場法測算結果:

 。ǎ┰

 。ǎ╊A計開發完成后的總價值。估價對象規劃總建筑面積為,其中地下建筑面積作為設備用房等,不能對外銷售,可銷售建筑面積為。故估價對象預計建成后的總價值為:×元

  繼建開發成本的測算估價對象共棟,其中編號第棟總建筑面積為(含地下建筑面積),第棟總建筑面積(含地下建筑面積)。經現場查勘,第棟正在進行地下混凝土澆筑工程,第、、棟正在進行基礎灌注工程。

 。ǎ├m建建筑安裝工程費。根據××市造價管理站《關于發布××市建筑安裝工程年一季度造價指數的通知》(××建價字號,鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價指標為~元,本次評估取元。另外,依據以上文件,樁基礎增長率加值為元,一般水電安裝增加值為元,消防設備及安裝增加值為元,電梯及安裝增加值為元,則續建工程成本為:

  ×()×()萬元

 。ǎ┦彝獾缆饭芫W及綠化等工程費。根據類似住宅的技術經濟指標,按用地面積取元,估價對象用地面積為,則室外道路管網及綠化等工程續建成本為:×萬元

 。ǎ┕纼r對象的續建成本合計

  萬元

  管理費用主要包括工程續建過程中的管理人員工資等必要支出,按市場平均水平取續建成本的%。

  ×%萬元

  銷售稅費包括廣告宣傳費用及營業稅等,依據類似項目平均標準,取開發完成后房地產價值的%。

  ×%萬元

  開發利潤××置業公司的投資直接成本利潤率%,續建成本為,萬元,

  開發利潤為:×%萬元

  投資者購買待開發房地產應負擔的稅費主要包含契稅及印花稅等,為:

  建工程價值×%。

  運用假設開發法的測算結果假設開發法的測算結果為:

 。ǎィ┤f元

 。ǘ┏杀痉ǚ治鰷y算過程

  成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格,扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對象為在建工程,折舊為零。

  采用的公式:

  估價對象價格土地取得成本開發成本管理費用投資利息銷售稅費開發利潤

  土地取得成本

  運用基準地價修正法求取估價對象土地價格,并測算相關稅費。

  土地取得成本單價元(計算過程略)

  估價對象用地面積為,則估價對象土地總價為:

  ×萬元

  開發成本

 。ǎ┛辈煸O計等前期工程費及開發建設過程中的稅費為:萬元(計算過程略)

 。ǎ┗A設施配套費;A設施配套費包括所需的道路、排水、供電、通信、燃氣、熱力等的建設費。根據××市近期公布的收費項目和收費標準,基礎設施配套費為元(按建筑面積),則合計萬元。

 。ǎ┙ㄖ惭b工程費。估價對象已建部分建筑安裝工程費為萬元,則估價對象開發成本為:

  萬元

  管理費用

  管理費用包括開發商的人員工資、辦公費、差旅費等。經調查,管理費一般為開發成本的%~%,本次評估取其中問值,即按開發成本的%計。骸粒トf元

  投資利息

  按正常開發進度,整個項目開發周期為年,假設資金在開發周期內均勻投入,利率取一年期貸款利率%。

  ×(%)萬元

  銷售稅費

  估價對象尚未進入預售或銷售階段,故不考慮銷售稅費。

  開發利潤

  經調查,××市同類房地產開發項目的直接成本平均利潤為%,本次評估取利潤率%。

  ×%萬元

  運用成本法的估價結果

  萬元

  六、估價結果確定

  運用假設開發法測算的價格為萬元,運用成本法測算的價格為萬元。根據估價目的,確定假設開發法估價結果權重為%,成本法估價結果權重為%,則估價對象房地產價值為:

  ×%×%萬元

  則估價對象房地產價值為人民幣萬元,大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整

附件(略)

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