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房地產估價師《案例與分析》考試真題(1)

08-23 23:32:58  瀏覽次數:246次  欄目:案例與分析
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一、問答題(共3題,每題10分)
(一)具體說明公開市場價值標準在成本法、收益法和假設開發法計算參數的選擇中分別是怎樣體現的。
(二)某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成,為鋼筋混凝土結構,共7層,裙樓1、2層為自營商鋪,3,層以上為公司辦公使用,土地使用權取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款,需委托評估。請寫出應選用的估價方法及估價技術路線。
(三)某正常生產的工廠位于某城市市區,距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產車間建筑面積3300m2;辦公樓建筑面積1050m2;臨街商業用房建筑面積580m2,己出租。商業用房的用地已于1995年辦理了土地使用權出讓手續,出讓年限為40年,其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權證,F規劃部門己將該區域規劃為居住區,某房地產開發商有意投資該宗土地,請房地產估價機構預測開發效益。
請問:房地產估價機構應搜集哪些資料?
二、單項選擇題(共4大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意)
(一)若您已通過全國房地產估價師執業資格考試并注冊,在某房地產估價機構執業,現該房地產估價機構接受委托對某住宅小區進行評估,并出具房地產估價報告。
1.要完成一份合格的房地產估價報告,需要選用適當的估價方法。下列關于房地產估價方法選用的表述中,不正確的有(。。
A.同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行評估
B.選用多種估價方法的評估結果可以采用加權平均法進行綜合
C.若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價,應同時采用;若必須取舍,應當在估
價報告中說明并陳述理由
D.估價方法的選用必須征得委托人的同意
2.估價技術路線的確定,就是確定估價對象房地產價格形成的過程,反映其(。,
進而確定需要采用的估價方法。
A.估價原則
B.價格內涵
C.產權
D.用途
(二)王先生有一幢私房,因資金緊缺欲以該房地產向銀行申請抵押貸款。為此,王先生找到與其相熟的房地產估價師李某,欲請其評估。
3.在接洽過程中,李某可以承諾(。。
A.現場查勘后馬上口頭告知評估價格,之后再按約定提交正式估價報告
B.評估收費給予優惠,低于其他估價機構的收費水平
C.在王某與李某所在房地產估價機構簽訂估價委托合同后,經機構同意和指派.由自己親自估價
D.由自己親自承接該估價業務,以個人名義出具估價報告
4.對該房地產評估的抵押價值應是該房地產(。。
A.在抵押期終了時的價值
B.設定抵押權時的價值
C.現時的市場價值
D.未來拍賣、變現時的價值
(三)某房地產的現狀用途為商業用途,擬對該房地產進行估價。
5.若估價目酣為拆遷補償,該房地產應按(。┰u估。
A.商業用途
B.工業用途。
C.估價師確定的用途
D.商業與工業混合用途
6.若委托方提供了上級公司允許該房地產改變用途的說明,但尚未辦理相關手續,進行抵押貸款委托評估時應按(。┰u估。
A.商業用途
B.工業用途
C.估價師確定的用途
D.委托方確定的用途
7.若委托方提供了城市規劃行政主管部門同意該房地產改變為商業用途的文件,但尚未辦理用地變更手續,評估時應假設估價對象用途為(。。
A.工業用途
B.商業用途
C.工業用途,且不考慮補地價因素的影響
D.商業用途,并考慮補地價因素的影響
8.若以改變用途的假設為前提進行評估,需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下說法中,不正確的是(。。
A本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響
B.本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響并予以扣減
C.若估價對象變更用途未獲批準,則估價結果不能成立;需另行評估
D.若估價對象變更用途未獲批準,則估價結果應適當調整
(四)有一個大型購物中心,總建筑面積100000m2,F有一投資商欲整體購買該購物中心用于自營或者出租,開發商也有意整體出售該購物中心,現委托房地產估價機構其公開市場價值進行評估。根據市場調查結果,當地商業房地產市場已趨于飽和;根據城市規劃,該購物中心周邊同一供需圈內未來還將興建兩個大型購物中心;當地有關部門發布的當年房地產資本化率如下表所示:

9.如果采用收益法評估該購物中心,資本化率的合理取值范圍應是(。。
A.4%~5%
B.5%~6%
C.6%~7%
D.7%~8%
10,根據市場調查結果及該商業房地產的自身特點和區域因素,并結合估價的需要,根據你的經驗,判斷該商業房地產最可能的凈收益流量類型是(。。
A.前若干年內等額或等比增長,剩余經營期內維持在一定水平
B.在全部經營期內持續增長
C.在全部經營期內保持不變,
D.前若干年內遞增,之后遞減,最終將穩定在一定水平

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