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2016年房地產估價師《案例分析》部分模擬試題(一)

10-22 18:15:47  瀏覽次數:868次  欄目:制度與政策
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    某商業樓建筑面積為5000㎡,于2000年9月1日開工,2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構,耐用年限為60年。業主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓,用途為商業,土地使用年限為40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款,委托房地產估價機構估價。

(問題1) 采用成本法估價,計算該建筑物折舊時,確定建筑物的剩余經濟壽命應(。。
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
 
(問題2) 采用收益法估價時,下述觀點不正確的是(。。
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算
B.估價時點應設定為2004年3月1日
C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
D.應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料

(問題3) 估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據,此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是(。┤f元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200

(問題4) 假設在2005年9月1日,業主委托某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值,若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(。。
A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押,500萬元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人,500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分,不屬于抵押范圍,若對抵押物拍賣,原抵押權人對該部分價值無優先受償權
D.該500萬元可再次抵押

(答案1) A、   (答案2) C、   (答案3) C、   (答案4) D

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