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2016房地產估價考試理論與方法試卷(一)

10-22 18:15:47  瀏覽次數:313次  欄目:理論與實務
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一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符題意,請在答題卡上涂其相應的編號。)

1、人們常用距離來衡量房地產區位的好壞。下列距離中越來越受重視的是( )。

a、空間直線距離    b、交通路線距離    c、交通時間距離   d、至市中心距離

2、為評估某宗房地產2002年10月13日的價格,選取了可比實例甲,其成交價格為3000元/m2,成交日期為2001年11月13日。經調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為( )元/m2。

a、3214            b、3347            c、3367           d、3458

3、房地產估價中的價值,一般是指( )。

a、使用價值        b、交換價值        c、投資價值       d、賬面價值

4、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、規劃條件等相當的土地,甲土地為空地,乙土地上有一建筑物,但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值,這是由于( )。

a、該建筑物的價值低于拆遷費用         b、該估價結果肯定有誤

c、甲土地的價值高于乙土地的價值       d、不可能出現這種情況

5、某宗土地的規劃容積率為3,可興建6000m2的商住樓,經評估總地價為180萬元,該宗土地的單價為( )元/m2。

a、100             b、300             c、600            d、900

6、某商業大樓建造期2年,建成8年后補辦了土地使用權出讓手續,土地使用年限為40年,建筑物的經濟壽命為35年,評估時該建筑物的折舊年限應。 )年。

a、35              b、45              c、48             d、50
7、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地,總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地,根據四三二一法則,其總價為( )萬元。

a、109             b、117             c、124            d、130

8、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或修改意見( )。

a、應作為估價資料歸檔                 b、不應作為估價資料歸檔

c、由估價機構決定是否歸檔             d、依委托人的意見決定是否歸檔

9、假設開發法中,開發完成后的房地產價值所對應的時間通常是( )。

a、開發時間結束時的時間               b、購買待開發房地產時的時間

c、房地產的現時價格資料               d、估價人員選取的價格資料

10、直線趨勢法公式中的常數a、b是由( )決定的。

a、房地產的歷史價格資料               b、房地產的未來價格資料

c、房地產的現時價格資料               d、估價人員選取的價格資料

11、采用收益法測算房地產價格時,公式v=a/r-b/r2表示( )。

a、房地產凈收益按一固定數額逐年遞增   b、房地產凈收益按一固定數額逐年遞減

c、房地產凈收益按一固定比率逐年遞增   d、房地產凈收益按一固定比率逐年遞減

12、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠,由此引起的該住宅小區房地產價值貶值屬于( )。

a、物質折舊        b、功能折舊        c、經濟折舊       d、會計折舊

13、一宗2000m2的工業用地,容積率為0.8,樓面地價為690元/m2,F按規劃擬改為商業用地,容積率為5.1,樓面地價為950元/m2,理論上應補地價(單價)為( )元/m2。

a、552             b、3519            c、4293           d、4845

14、兩宗房地產的凈收益相等,當其中一宗房地產獲取凈收益的風險較大時,則該宗房地產的( )。

a、資本化率應較高,價值較低        b、資本化率應較低,價值較高

c、資本化率應較高,價值較高        d、資本化率應較低,價值較低

15、估價時點應與( )的日期相一致。

a、簽訂估價合同    b、開始估價作業    c、完成估價報告    d、估價結果所屬

16、某辦公樓經過更新改造后,其實際成新率通常( )用直線折舊法計算出的成新率。

a、等于            b、大于            c、小于            d、無法判斷

17、現有一宗規劃用途為商住綜合的城市土地,采用假設開發法估價,假設按純商業用途的估算結果為800萬元,按純居住用途的估價結果為1000萬元。該宗土地的評估價值應為( )。

a、800萬元        b、1000萬元        c、1800萬元       d、800-1000萬元

18、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%,則交易情況修正系數為( )。

a、0.060           b、0.940            c、1.060           d、1.064

19、某宗土地取得成本為1000萬元,開發成本為1500萬元,管理費用為75萬元,銷售費用為35萬元,投資利潤率為12%,則開發利潤為( )萬元。

a、180.0           b、300.0            c、309.0           d、313.2

20、某市區有一大型物資儲備倉庫,現根據城市規劃和市場需求,擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值,最適宜采用( )估價。

a、比較法         b、成本法           c、假設開發法     d、長期趨勢法

21、某可比實例的成交價格為2400元/m2,建筑面積100m2,首期付款12萬元,其余半年后支付8萬元,1年后支付4萬元。已知年利率為10%,則該可比實例的實際價格為( )元/m2。

a、2290.91         b、2326.41          c、2344.16        d、2308.66

22、現有某總建筑面積為15000m2的在建工程,已知土地使用年限為40年(自開工之日起算),計劃工期為3年,現已進行1.5年。估計建成還需1.5年,投入使用后年凈收益為480萬元,資本化率為8%,折現率為12%。該項目續建完成后的總價值折算到現在為( )萬元。

a、3939.61         b、4433.88          c、4768.50        d、5652.0

29、某套住宅的套內建筑面積價格為2600元/m2,已知使用面積為58m2,套內建筑面積為67m2,應分攤的共有建筑面積為6m2。該套住宅的建筑面積價格為( )元/m2。

a、2600.00          b、2386.30           c、2832.84      d、3003.45

30、當現狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時,應以( )進行估價。

a、保持現狀前提     b、裝修改造前提     c、轉換用途前提    d、重新利用前提

31、在進行房地產狀況修正時,應注意可比實例的房地產狀況是( )的房地產狀況。

a、估價時點  b、搜集該可比實例時  c、進行房地產狀況修正  d、成交價格所反映

32、某宗房地產的土地面積為1000m2,建筑面積為1400m2,現需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2,則該宗土地的減價修正額為( )元/m2。

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