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2016房地產估價考試理論與方法試卷(三)

10-22 18:15:47  瀏覽次數:697次  欄目:理論與實務
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14、估價對象及其范圍和內容,既不能簡單得根據委托人的要求確定,也不能根據估價人員的主觀愿望確定,而應根據估價目的,依據法律、行政法規并征求委托人認可后綜合確定。 ( ) 

15、經分析,某建筑物重置價格為1000萬元,其建筑結構、裝修和房屋設備的價值分別占重置價格的60%、 25%和15%,經觀察評定,三部分各自的成新率分別為90%、70%和80%,該建筑物的現時價格為835萬元。 ( )

四、計算題(共2題,20分。要求列出算式、計算過程,需按公式計算的,要寫出公式。無計算過程,只有計算結果的不得分,計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。)

1、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓,總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用,辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面積歸甲方,2000m2建筑面積由乙方使用15年,期滿后無償歸甲方,F今,乙方欲擁有該辦公樓的產權,甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現時應出資多少萬元購買甲方的權益。

據調查得知,現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元,出租率為85%,年運營費用約占租賃有效毛收入的35%,資本化率為10%。

2、某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權的土地,并于3年前建成物業投入使用,總建筑面積為5000m2,F時重新取得40年土地使用權的出讓價格為2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本為600萬元(建設期為2年,第一年投入40%,第二年投入60%,可視為年中集中投入),管理費用為建安成本的3%,年利率為6%,銷售稅費為90萬元,開發利潤為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復費用為8萬元;裝修的重置價格為140萬元,平均壽命為5年;設備的重置價格為100萬元,平均壽命為10年;假設殘值均為零。試計算該宗房地產現時的價格(土地資本化率為8%)。  
以下答案僅供參考

一、單項選擇題

1、c   2、b   3、b    4、a    5、d    6、a    7、b    8、a    9、d    10、a     

11、a  12、c  13、c  14、a   15、d   16、b   17、d   18、d   19、c    20、c

21、b  22、c  23、d  24、c   25、c   26、c   27、a   28、c   29、b    30、d

31、d  32、b  33、d  34、c   35、d

二、多項選擇題

1、ad   2、ce   3、bc   4、abe   5、ae   6、ac   7、ac   8、abce   9、bde 10、acd   11、abd   12、abde   13、ae   14、ce   15、ab

三、判斷題

1、f   2、f   3、f   4、t   5、t   6、f   7、f   8、f   9、t   10、t   11、f

12、f   13、t   14、t   15、t
四、計算題

1、 解:(1)計算辦公樓現值

①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬元

②收益年限=40-6=34年

③辦公樓現值為:v=a/r[1-1/(1+ r) 2]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92萬元

(2)計算乙方的使用權價格

①乙方使用權年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08萬元

②乙方使用權剩余收益年限=15-4=11年

③乙方使用權剩余收益年限價格為:

v=a/r[1-1/(1+ r) 2]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689萬元

(3)甲方權益價格=辦公樓現值-乙方使用權價格=1528.92-689=839.92萬元

2、解:(1)運用成本法計算公式為:

    房地產價格=土地重新取得價格+建筑物的重新購建價格-建筑物折舊

(2)求土地的重新取得價格:

因該土地使用權為40年,已過去了5年,故要求土地使用權為35年的價格為:

v35=v40×k35/k40=2000×2000×(1+8%)40-35[(1+8%)35-1]/[(1+8%)40-1]=390.94萬元

  (3)計算建筑物的重新購建價格:

①建安成本=600萬元

②管理費用=600×3%=18萬元

③投資利息=(600+18)×40%×[(1+6%)1.5-1]+(600+18)×60%×[(1+6%)0.5-1]=33.54萬元

④銷售稅費=90萬元

⑤開發利潤=120萬元
建筑物的重新購建價格=600+18+33.54+90+120=861.54萬元

(4)計算建筑物的折舊額:

①門窗、墻面等損壞的折舊額=8萬元

②裝修部分的折舊額=140×1/5×3=84萬元

③設備部分的折舊額=100×1/10×3=30萬元

④長壽命項目的折舊額=(861.54-8-140-100)×1/38×3=48.44萬元

建筑物的折舊總額=8+84+30+48.44=170.44萬元

⑤該宗房地產的現時價格=390.94+861.54-170.44=1082.04萬元

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