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2016年房地產估價師房地產估價理論與方法考試試題

10-22 18:15:47  瀏覽次數:750次  欄目:理論與實務
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一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號)

1、下列不屬于房地產區位因素的是( )。
a 交通
b 用途
c 環境
d 樓層

2、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓,建筑密謀為50%。假設該住宅樓的總價為2000萬元,平均單價為5000元/m2,樓面地價為1200元/ m2,則該宗土地的總價為( )萬元。
a 96
b 192
c 240
d 480

3、某套住宅的套內建筑面積為145 m2,套內使用面積為132 m2,應分攤的公共部分建筑面積為9 m2,按套內建筑面積計算的價格為3500元/ m2,則該套住宅按建筑面積計算的價格為( )元/ m2。
a 3000
b 3277
c 3295
d 3599

4、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元,某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為( )。
a 0.36
b 1.22
c 2.78
d 3.25

5、下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中,正確的是( )。
a 在房地產市場比較成熟且牌正常狀態時, 積算價格低于收益價格
b 在房地產市場存在泡沫時,收益價格大大高于積算價格
c 在房地產市場不景氣時,積算價格(未扣除經濟折舊)大大高于比準價格或收益價格
d 比準價格傾向于成交價格, 積算價格 傾向于最低買價,收益價格傾向于最高賣價

6、某房地產現房價格為4000元/ m2,預計從期房達到現房的兩年時間內,現房出租的租金收入為每年300元/ m2(年末收到),出租運營費用為每年50元/ m2。假設折現率為5%,風險補償為200元/ m2,則該房地產的期房價格為( )元/ m2。
a 3300
b 3324
c 3335
d 3573

7、某倉庫房地產,建筑面積為800 m2,容積率為0.8,對應的土地單價為850元/ m2,現擬變更為商業用地,容積率為2.0,并已取得規劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業用地后樓面地價為2000元/ m2,則理論上應補地價的數額為( )萬元。
a 93.75
b 115
c 293.75
d 315

8、房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性,對同一估價對象在( )下的做人結果具有近似性。
a 同一估價原則、同一估價時點
b 同一估價目的、同一估價方法
c 同一估價目的、同一估價時點
d 同一估價原則、同一估價目的

9、某計稅的土地面積為500 m2,土地價格為2000 m2,建筑面積為1000 m2。成本法估算建筑物重置價格為1800元m2;市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/ m2,則該房地產中建筑物的實際價格比重置價格低( )元m2。
a 200
b 300
c 700
d 1000

10、某宗地的面積為1000 m2,采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/ m2,2190元/ m2和2220元/ m2,如果賦予這三個價格的權重分別為0.3,0.4和0.3,則采用加權自述平均法得到的比準價格為( )元/ m2。
a 2160
b 2175
c 2181
d 2205

11、某房地產在2006年3月的價格為2009元/ m2,現在調整為2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數分別為:99.4,94.8,96.6,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上個月為基數100),則該房地產2006年9月的價格為( )元/ m2。
a 2700.8
b 2800.1
c 2800.8
d 2817.7

12、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產公攤子面積為建筑面積的10%,套內建筑面積為100 m2,假定折現率為6%,則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為( )元/ m2。
a 2593
b 2619
c 2727
d 2862

13、某宗房地產交易,買賣雙方約定:買方付給賣方2385元/ m2,買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉,該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%,應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%;若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔,并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格,則調整后買方應付給賣方的價格約為( )元/ m2。
a 2139
b 2146
c 2651
d 2659

14、在市場法中,對房地產狀況進行間接比較調整其中可比實例的房地產狀況優于標準房地產狀況,得102分;估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況,得97分,則房地產狀況修正系數為( )。
a 0.95
b 0.99
c 1.01
d 1.05

15、下列各類房地產中,特別適用于成本法估價的是( )。
a 某標準廠房
b 某酒廠廠房
c某待出讓土地
d 某寫字樓

16、某企業開發某土地,土地重新取得成本為1000元/ m2,正常開發成本為1500元/ m2,管理費用為前兩項的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費用為100元/ m2,銷售費用為100元/ m2,直接成本利潤率為6%,則開發后的地價為( )元/ m2。
a 1840
b 2840
c 2966
d 3000

17、某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日,經濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續,土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1日對該房地產進行評估。經計算,該房地產的土地重新購建價格為2000萬元,建筑物重新購建價格為3000萬元,殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產的評估價值為( )萬元。
a 4091
b 4182
c 4250
d 5000

18、某幢寫字樓,建筑物重新購建價格為2000萬元,經濟壽命為50年,有效經過年數為10年。其中,門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元,平均壽命為5年,有效經過年數為4年;設備的重置價格為250萬元,平均壽命為15年,有效經過年數為9年。假設殘值率為零,則該幢寫字樓的物質折舊額為( )萬元。
a 400
b 628
c 656
d 700

19、某企業擁有一辦公樓,建成于1996年1月,1998年1月補辦了土地出讓使用權手續,出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時,建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年,則在計算建筑物折舊時,經濟壽命應取為( )年。
a 45
b 50
c 52
d 55

20、某在建工程,土地使用權年限為50年,自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500 m2,年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年,估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產報酬率為7%,則評估該項目續建完成時的總價值為( )萬元。
a 3758.57
b 3942.03
c 3966.10
d 4769.85

21、已知某收益性房地產的收益期限為50年,報酬率為8%的價格為4000元/ m2;苦味該房地產的收益期限為40年,報酬率為6%,則其價格最接近于( )元/ m2。
a 3816
b 3899
c 4087
d 4920

22、某商鋪建筑面積為500 m2,建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/ m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為( )萬元。
a 521
b 533
c 695
d 711

23、已知一年期國債利率為3.31%,垡利率為5.43%,投資風險補償為2.23%,管理負擔補償為1.32%,缺乏流動性補償為1.42%,所得稅抵扣的好處為0.5%,則報酬率為( )。
a 7.78
b 8.28
c 13.21
d 14.21

24、運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時,右采用現金流量折現法計算,則該待開發房地產開發經營期的起點應是( )。
a 待開發房地產開發建設開始時的具體日期
b 待開發房地產建設發包日期
c 取得待開發房地產的日期
d 房地產開發完成并投入使用的日期

25、下列關于假設開發法的表述中,不正確的是( )。
a 假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法
b 運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用
c 假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房
d 假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余

26、現有某待開發項目建筑面積為3850 m2,從當前開始開發期為2年。根據市場調查分析,該項目建成時可出售50%,半年和一年后分別售出其余的30%和20%,出售的平均單價為2850元/ m2,若折現率為15%,則該項目開發完成后的總價值的當前現值為( )萬元。
a 766
b 791
c 913
d 1046

27、在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時,當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,則宜選用( )方法進行測算。
a 平均增減量法式
b 平均發展速度法
c 移動平均法
d 指數修勻法

28、在房地產估價中,長期趨勢法運用的假設前提是( )。
a 過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在
b 市場上能找到充分的房地產歷史價格資料
c 房地產市場在過去無明顯的季節變動
d 政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

29、 一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地,其前街路線價為5000元/ m2,后街路線價為3800元/ m2。如果按重疊價值估價法,該宗地的前街影響深度為( )米。
a 22
b 28
c 38
d 50

30、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲,總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙,臨街深度為150英尺,臨街寬度為15共同性,則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為( )萬元。
a 23.4
b 28.6
c 33.4
d 46.8

31、某居民樓總建筑面積為5000 m2,主地總價值為1000萬元,其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅,建筑面積為150 m2,房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤,該人占有的土地份額為( )。
a 3%
b 3.5%
c 7%
d 4%

32、下列影響房地產價格的因素中,不屬于經濟因素的是( )。
a 房地產投機
b 物價變動
c 財政收支狀況
d 居民收入水平

33、隨著臨街深度的遞增,臨街深度價格的修正率遞增的是( )。
a 單獨深度價格修正率
b 累計深度價格修正率
c 平均深度價格修正率
d 加權深度價格修正率

34、確定估價對象及其范圍和仙鶴時,應根據( ),依據法律法規,并征求委托人同意后綜合確定。
a 估價原則
b 的價目的
c 估價方法
d 估價程序

35、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告,估價作業期為2005年5月20日至5月30日,估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日,甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款,則該估價報告的存檔期應不少于( )年。
a 15
b 16
c 17
d 30

二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的,得2分;錯選或多選的,不得分;少選且選擇正確的,每個選項得0.5分)

1、下列屬于土地使用管制的事項有( )。
a 建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
b 取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施

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