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房地產估價理論與方法模擬試題(5)

08-27 14:22:38  瀏覽次數:810次  欄目:理論與實務
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一、單項選擇(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號。)
1、直線趨勢法公式y=a+bx中,x表示( )。

a、價格
b、常數
c、價格變動率
d、時間
答案:d
解析:見教材。

2、在市場法中,土地使用權年限調整屬于( )調整。

a、權益狀況
b、區位狀況
c、實物狀況
d、年限狀況

答案:a
解析:見教材。



3、有一宗前后臨街的矩形宗地,總深度27米,前街路線價為2000元/平方米,后街路線價為1000元/平方米,若按重疊價值法估價,則前街影響深度為( )。

a、9
b、13.5
c、15
d、18
答案:d
解析:2000/(2000+1000)*27= 18米 


4、有一空置寫字樓,目前不僅無收益,而且要繳納房產稅等,其收益價格估算可采用( )。

a、類似寫字樓的客觀收益
b、市場比較法
c、該寫字樓的實際收益

d、無法估算

答案:a
解析:無收益不代表沒有潛在收益,可根據類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。 
5、某宗房地產采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當的差異,其最終估價結果應( )。

a、取三者的平均值
b、取三者的中間值
c、任選其中之一
d、在三者的基礎上綜合分析決定
答案:d
解析:如果結果差別很大的話,不能簡單地采用a、b、c方法決定最終結果,而要根據實際情況,綜合考慮輕重程度后確定。 
6、路線價法估價的第二個步驟為( )。

a、設定標準深度
b、選取標準宗地
c、編制深度百分率表
d、劃分路線價區段
答案:a
解析:見教材。 


7、某估價事務所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產于1998年6月30日的價格。之后,有關方面對其估價結果有異議,F在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實,則重新估價的估價時點應為( )。

a、1998年6月30日
b、現在
c、重新估價的作業日期
d、要求重新估價的委托方指定的日期
答案:a
解析:估價時點是所要評估房地產的價值是在哪個具體日期的價值,與作業日期和雙方指定的日期無關。



8、報酬率=( )+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠。

a、平均利潤率
b、安全利率
c、經濟增長率
d、銀行貸款利率

答案:b
解析:見教材。 

9、房地產價格是由房地產的( )這兩種相反的力量共同作用的結果。

a、供需與價格
b、需求與價格
c、供給與價格
d、供給與需求
答案:d
解析:見教材。

10、在一個估價項目中,估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內在聯系的,其中( )是龍頭。

a、估價目的
b、估價對象
c、估價時點
d、估價目的和估價對象
答案:a
解析:見教材。

11、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增減量趨勢法估計,該類房地產于1999年的價格為( )元/平方米
a. 2390
b. 2410
c. 2430
d. 2450
答案:b
解析:逐年上漲額的平均數d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米,1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米
12、在凈收益每年不變且持續無限年的凈收益流模式下,資本化率( )
a. 等于報酬率
b. 大于報酬率
c. 小于報酬率
d. 無法知道
答案:a
解析:根據v=a/y,與v=a/r可知y=r。
13、購買某類房地產,通常抵押貸款占七成,抵押貸款常數是6%,自有資本要求的年收益率為9%,則該類房地產的資本化率為( )%
a. 6
b. 6.9
c. 8.8
d. 9
答案:b
解析:ro=m*rm+(1-m)*re=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
14、與報酬率性質不同的名詞有( )
a. 利息率
b. 折現率
c. 內部收益率
d. 空置率
答案:d
解析:空置率是出租性房地產房間空置的百分率,與報酬率的性質不同。
15、基本完好房的成新率為( )
a. 十、九成新
b. 九、八成新
c. 八、七成新
d. 七、六成新
答案:d
解析:房屋新舊程度的判定標準是:
1)完好房:十、九、八成;
2)基本完好房:七、六成;
3)一般損壞房:五、四成;
4)嚴重損壞房及危險房:三成以下。

16、某寫字樓預計持有兩年后出售,持有期的凈收益每年216萬元,出售時的價格為5616萬元,報酬率為8%,則該寫字樓目前的收益價格為( )
a. 4858
b. 5200
c. 2700
d. 6264
答案:b
解析:根據凈收益每年不變的預知未來若干年后的價格公式:v=a/y*[1-1/(1+y)t]+vt/(1+y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200萬元
17、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元,此后分別逐年遞增2%和1%,該類房地產的報酬率為8%,該房地產的價格為( )萬元
a. 100
b. 42
c. 63
d. 77
答案:a
解析:根據收益年限為無限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現后總收益和總費用,然后兩個結果相減得到房地產的價格:v=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬元。
18、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元,此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元,該類房地產的資本化率為8%,該房地產的價格為( )萬元
a. 225.00
b. 237.50
c. 381.25
d. 395.83
答案:c
解析:根據收益年限為無限年的凈收益按一定數額遞增的公式:v=a/y+b/y2=18/8%+1/8%2=381.25萬元。
19.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。
a.最佳用途和最佳規模 b.最佳約度
c.最佳規模和最佳約度 d.最佳用途
答案:c
解析: 它揭示的是兩種投入產出關系:一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關系;另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產出關系。


20、采用收益法測算房地產價格時,公式v=a/y+b/y2表示( )
a. 房地產凈收益按一固定數額逐年遞增
b. 房地產凈收益按一固定數額逐年遞減
c. 房地產凈收益按一固定比率逐年遞增
d. 房地產凈收益按一固定比率逐年遞減
答案:a
解析:這是收益年限為無限年時的凈收益按一固定數額逐年遞增的公式。

21、鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是( )
a. 2%
b. 3%
c. 4%
d. 0
答案:d
解析:殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例,按照房屋折舊的有關規定,鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是0。


22、收益法適用的條件是房地產的( )
a. 收益能夠量化
b. 風險能夠量化
c. 收益或風險其一可以量化
d. 收益和風險均能量化
答案:d
解析:通過收益法的報酬資本化法公式,我們可以知道收益和風險是求房地產收益價格的兩個必不可少的要素,只有量化其值才能運用公式求得價格。
23、投資利潤率的計算公式是( )
a. 開發利潤/(土地取得成本+開發成本+管理費用)
b. 開發利潤/(土地取得成本+開發成本)
c.開發利潤/(土地取得成本+開發成本+投資費用)
d.開發利潤/開發完成后的房地產價值
答案:a
解析:b是直接成本利潤率的計算公式,d是銷售利潤率的計算公式,c不是任何利潤率的計算公式。
24、在新開發區內有一塊土地,總面積是2000平方米,可轉讓土地面積的比率是60%,預計可轉讓土地的價格是3000元/平方米,則可轉讓土地的價格是( )
a. 2500萬元 
b. 3500萬元
c. 3600萬元
d. 3000萬元
答案:c
解析: 20000 x 60% x 3000=3600萬元。
25、受腐蝕的磚木二等生產用房的耐用年限是( )
a. 30年
b. 20年
c. 10年
d. 40年
答案:b
解析:受腐蝕的磚木一等和二等生產用房的耐用年限均是20年。

26、一般來說,開發經營期的起點( )
a.與經營期的起點重合
b.與運營期的起點重合
c.與建造期的起點重合
d.與開發期的起點重合
答案:d
解析:見教材圖示
27、路線價法主要適用于( )
a. 城市商業街道兩側土地的估價
b. 舊建筑物的估價
c. 新建筑物的估價
d. 拆遷房屋的估價
答案:a
解析:路線價只能用來評估地價,不能用于評估建筑物價值。
28、在用路線價法估價中設定的標準深度,通常是路線價區段內臨街各宗土地深度的( )
a. 算術平均數
b. 中位數
c. 加權平均數
d. 眾數
答案:d
解析:見教材。
29、在本金相等、計息的周期數相同時,如果利率相同,則通常情況下(計算的周期數大于1)
a. 單利計息的利息少,復利計息的利息多
b. 單利計息的利息多,復利計息的利息少
c. 單利計息的利息與復利計息的利息一樣多
d. 無法知道
答案:a
解析:復利計息是利息產生利息,即利滾利。
30、某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。
某宗房地產交易,買方付給賣方2325元/m2,應交納的稅費均由買方負擔,則該宗
房地產的正常成交價格為( )元/m2。
a.2487.75 b.2500.00 c.2511.00 d.2162.25
答案:b
解析:根據教材104頁公式“正常價格-應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格”,可以得到“正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)”,進而可以得出2325/(1-7%)=2500。

31、某門市的土地剩余使用年限為3年,可出租面積200平方米,從現在租賃出去,期限為2年,約定好月租金是180元/平方米,且每年不變,附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%,運營費用率為30%,則該門市現在帶租約出售時的正常價格是( ) 
a. 700000元
b. 695554元
c. 777268元
d. 800500元
答案:c
解析:租賃期限內的年凈收益=200*180*(1-30%)*12=302400元
租賃期限外的年凈收益=200*200*(1-30%)*12=336000元
v=302400/(1+10%)+302400/(1+10%)2+336000/(1+10%)3=777268元

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