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房地產估價理論與方法模擬試題(6)

08-27 14:22:41  瀏覽次數:168次  欄目:理論與實務
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二、多項選擇(共15題,每題2分。每題的備選答案中,有兩個或兩個以上符合題意的答案,請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多選均不得分,少選且選擇正確的,每個選項得0.5分。)

1. 房地產價格形成條件有( )。

a、房地產的需要
b、房地產的有用性
c、房地產的有效需求
d、房地產的相對稀缺性
答案:bcd
解析:見教材。

2. 評估基準地價時,應明確所評估的基準地價的內涵,包括( )等。

a、土地生熟程度
b、土地使用權年限
c、土地使用者

d、土地利用條件
答案:abd
解析:見教材。土地使用者與基準地價無關。

3. 路線價法用于宗地估價,其結果的可信度主要取決于( )的健全與否。

a、路線價
b、深度百分率
c、宗地形狀
d、臨街狀態
答案:ab
解析:簡單來說,路線價法就是用路線價乘以深度百分率來得到估價對象的價格。宗地形狀和臨街狀態是用來對價格做加減修正的。


4. 最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( )。

a、法律上允許
b、程序上合理
c、技術上可能
d、經濟上可行
答案:acd
解析:見教材。

5. 假設開發法中預期開發后的樓價可用( )求取。

a、市場比較法
b、收益法
c、成本法

d、購買年法
答案:abd
解析:預期開發后的樓價只能用與求取未來時點價格有關的方法,成本法恰恰不能求取未來時點價格。

6. 建筑物的物質折舊包括( )。

a、功能衰退
b、正常使用的磨損
c、環境惡化
d、意外的破壞損毀
答案:bd
解析:功能衰退屬于功能折舊,環境惡化屬于經濟折舊。

7. 運用市場法估價,選取的可比實例應符合下列條件( )。

a、使用性質相同
b、地點相近
c、價格相同
d、交易日期與估價時點相近
答案:abd
解析:見教材。 
8. 有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于( )。
a、不同收益年限的類似房地產價格的相互轉換
b、資本化率的求取
c、市場法中交易日期修正
d、不同類型房地產不同使用年限價格高低的比較
答案:ad
解析:見教材。

9. 影響房地產價格的社會因素,主要有( )。

a、政治安定狀況
b、社會治安程度
c、房地產投資
d、房地產投機
e、城市化
答案:abde
解析:見教材。


10、收益法中的運營費用不同于會計上的成本費用,如前者不包含( )
a. 所得稅
b. 土地攤提費
c. 改擴建費
d. 房屋火災保險費
答案: abc
解析:d是收益性房地產正常運營所必須的,所以要包含在運營費用當中。
11、求取報酬率的方法有( )
a. 累加法
b. 市場提取法
c. 投資報酬率排序插入法
d. 實際觀察法
答案: abc
解析:d是求建筑物折舊的方法。
12、可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有( )
a. 商業利潤
b. 凈運營收益
c. 潛在毛收入
d. 有效毛收入
答案:bcd
解析:a不是房地產本身帶來的收益,而是其他資本或經營的收益。
13、在收益法中,下列哪一種說法是正確的( ) 
a. 凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率
b. 運營費用占潛在毛收入的比率稱為運營費用率
c. 投資回報占投資回收的比率稱為報酬率
d. 報酬率與投資風險正相關
答案: ad
解析:bc正確的說法應該是:運營費用占有效毛收入的比率稱為運營費用率,投資回報占所投入的資本的比率稱為報酬率。

14、下列哪種房地產最適用成本法估價( )
a. 學校
b. 公園
c. 商場
d. 普通商品住宅
答案:ab
解析:學校和公園是很少發生交易的房地產,最適用于用成本法估價。商場和普通商品住宅是具有交易性的房地產,最適用于用市場法估價。

15、以下哪些屬于重新購建價格( )
a. 建筑物的重置價格
b. 土地的重置價格
c. 建筑物的重建價格
d. 土地的重建價格
答案:ac
解析:土地沒有重置價格和重建價格之說。,房地產估價理論與方法模擬試題(6)
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