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20160年房地產估價師《房地產估價理論與方法》模擬題6

10-22 18:15:47  瀏覽次數:724次  欄目:理論與實務
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計算題

1、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓,總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用,辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面積歸甲方,2000m2建筑面積由乙方使用15年,期滿后無償歸甲方,F今,乙方欲擁有該辦公樓的產權,甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現時應出資多少萬元購買甲方的權益。


據調查得知,現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元,出租率為85%,年運營費用約占租賃有效毛收入的35%,報酬率為10%。


解:(1)計算辦公樓現值
①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬元
②收益年限=40-6=34年
③辦公樓現值為:v=a/y[1-1/(1+y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92萬元
(2)計算乙方的使用權價格
①乙方使用權年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08萬元
②乙方使用權剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用權剩余收益年限價格為:
v=a/y[1-1/(1+ y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689萬元
(3)甲方權益價格=辦公樓現值-乙方使用權價格=1528.92-689=839.92萬元

2、某建筑物為鋼筋混凝土結構,經濟壽命50年,有效經過年數為8年,經調查測算,現在重新建造全新狀態的該建筑物的建造成本為800萬元(建設期為2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均為均勻投入),管理費用為建造成本的3%,年利率為6%,銷售稅費為50萬元,開發利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元;裝修的重置價格為200萬元,平均壽命為5年,已使用2年;設備的重置價格為110萬元,平均壽命為10年,已使用8年。假設殘值均為零。試計算該建筑物的折舊總額。

解:(1)計算建筑物的重置價格:
①建造成本=800萬元
②管理費用=800×3%=24萬元
③投資利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90萬元
④建筑物的重置價格=800+24+54.90+50+120=1048.90萬元
(2)計算建筑物的折舊額:
①墻、地面等損壞的折舊額=18萬元
②裝修部分的折舊額=200*2/5=80萬元
③設備部分的折舊額=110×8/10=88萬元
④長壽命項目的折舊額=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34萬元
⑤建筑物的折舊總額=18+80+88+115.34=301.34萬元

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